Weg zur Garage führt über Nachbargrundstück: Gewohnheitsrecht greift nicht

Es kommt immer wieder mal vor, dass ein Grundstück oder Teile davon nur erreichbar sind, wenn man einen Weg auf dem Nachbargrundstück benutzt. Für solche Fälle kann ein Wegerecht vertraglich vereinbart oder auch im Grundbuch eingetragen werden. Aber was, wenn das nicht passiert ist und der Weg einfach jahrzehntelang vom Nachbarn genutzt wurde? Entsteht dann ein Gewohnheitsrecht?

Es kommt immer wieder mal vor, dass ein Grundstück oder Teile davon nur erreichbar sind, wenn man einen Weg auf dem Nachbargrundstück benutzt. Für solche Fälle kann ein Wegerecht vertraglich vereinbart oder auch im Grundbuch eingetragen werden. Aber was, wenn das nicht passiert ist und der Weg einfach jahrzehntelang vom Nachbarn genutzt wurde? Entsteht dann ein Gewohnheitsrecht?

Karlsruhe. Wenn Eigentümer einen Weg über das Grundstück des Nachbarn nutzen, ohne dass es mit diesem einen Vertrag darüber oder eine entsprechende Last im Grundbuch gibt, kann der Nachbareigentümer ihnen den Weg versperren. Das gilt auch dann, wenn der Weg seit Jahrzehnten von den Nachbarn genutzt wurde – sie können sich nämlich trotzdem nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen. Höchstens ein Notwegerecht kann eventuell in Betracht kommen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 155/18).

Der konkrete Fall drehte sich um drei benachbarte Grundstücke, die an einer Straße liegen und mit Häusern bebaut sind. Hinter den Häusern stehen Garagen auf den Grundstücken. Diese sind allerdings von der Straße aus wegen der lückenlosen Bebauung nicht direkt erreichbar. Vielmehr nutzen die Bewohner seit Jahrzehnten einen Weg über ein weiteres benachbartes Grundstück, um zu den Garagen zu gelangen. Die Eigentümer des Nachbargrundstücks hatten das immer geduldet. Auch die aktuelle Eigentümerin änderte zunächst nichts daran.

Neue Eigentümerin sperrt Nachbarn den Weg zur Garage ab

Im Jahr 2016 teilte die Eigentümerin den Eigentümern der Nachbargrundstücke allerdings mit, dass ihnen ab dem Jahreswechsel die Nutzung des Weges untersagt sei. Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Für die Nachbareigentümer bedeutete dies, dass sie ihre Garagen nicht mehr würden nutzen können. Sie zogen daher vor Gericht und versuchten, ein Wegerecht über das Nachbargrundstück einzuklagen. Dabei beriefen sie sich darauf, über die vergangenen Jahrzehnte sei ihnen ein Gewohnheitsrecht dazu entstanden.

Die Sache musste am Ende vom Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt werden. Die Bundesrichter entschieden: Es ist hier kein Gewohnheitsrecht entstanden. Ein Gewohnheitsrecht kann nach Ansicht des BGH lediglich „zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn“. Ohne Gewohnheitsrecht hilft nur eine verbindliche Abmachung über die Nutzung des Weges – die gab es in diesem Fall aber nicht.

Nur Eintrag im Grundbuch bietet Sicherheit

So wäre es beispielsweise möglich, für die Nutzung des Weges auf dem Nachbargrundstück eine Last im Grundbuch einzutragen. Dann müsste der Eigentümer des Nachbargrundstücks die Nutzung des Weges erlauben. Weil solch eine Eintragung im Grundbuch einen negativen Einfluss auf den Wert des Grundstücks hat, haben Eigentümer allerdings wenig Interesse daran. So war auch hier kein entsprechender Eintrag vorgenommen worden. Auch eine vertragliche Abmachung mit dem Nachbarn bestand nicht.

Sie wäre die zweite Lösung für solch einen Fall: Die benachbarten Grundstückeigentümer schließen eine schuldrechtliche Vereinbarung, wonach der Eigentümer des Grundstückes mit dem Weg seinen Nachbarn die Nutzung des Weges erlaubt. Solch eine Vereinbarung gilt allerdings nur zwischen den Eigentümern, die sie abschließen; nach einem Grundstücksverkauf muss mit dem neuen Eigentümer ein neuer Vertrag abgeschlossen werden – falls dieser sich darauf einlassen möchte. Eine dauerhaft sichere Lösung ist also nur der Eintrag im Grundbuch.

Notwegerecht nur unter speziellen Voraussetzungen möglich

Im vorliegenden Fall bestand keine solche vertragliche Vereinbarung. Der BGH stellte fest, dass in einer solchen Situation nur noch ein Notwegerecht in Frage kommen kann. Er verwies den Fall zurück an die Vorinstanz – das Oberlandesgericht Köln muss nun prüfen, ob ein solches Notwegerecht besteht. Die Bundesrichter äußerten sich aber aus mehreren Gründen skeptisch dazu. Ein Notwegerecht ergibt sich nämlich nur, wenn das fragliche Grundstück über öffentliche Wege gar nicht erreichbar ist.

Dann ist ein Zugang über ein Nachbargrundstück unvermeidlich und der Nachbar verpflichtet, diesen Zugang zu gewähren. Er darf dafür dann aber eine Gebühr verlangen. Im aktuellen Fall liegen die Grundstücke allerdings mit einer Seite an einer öffentlichen Straße. Hinzu kommt, dass die Garagen wohl gar nicht genehmigt sind. Wegen der fehlenden Erschließung wären sie auch nicht genehmigungsfähig, wie der BGH zu bedenken gab. Nur bei einer gewerblichen Nutzung der Grundstücke käme ein Notwegerecht noch in Betracht.

Das Urteil zeigt: Wer ein Grundstück erwirbt, sollte sich im Vorfeld unbedingt erkundigen, ob im Grundbuch Lasten eingetragen sind, die Nachbarn ein Wegerecht gewähren. Wenn das nicht der Fall ist, sollte sich ein Käufer trotzdem informieren, ob das Grundstück eventuell von Nachbarn mitgenutzt wird. Denn auch wenn es im jetzt beurteilten Fall danach aussieht, dass die Nachbarin mit ihrem Nutzungsverbot am Ende Erfolg hat: In einem anderen Einzelfall könnte es anders aussehen, wenn etwa die Garagen eine Baugenehmigung haben und gewerblich genutzt sind.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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