In kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt es nicht immer einen Verwalter. Das kann im Alltag auch durchaus funktionieren. Doch was passiert, wenn die Gemeinschaft einen einzelnen Eigentümer verklagen muss? Wer vertritt dann die Gemeinschaft vor Gericht? Diese wichtige Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt höchstrichterlich beantwortet.
Karlsruhe. Klagt eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder, dann vertreten die übrigen Eigentümer die klagende Gemeinschaft gemeinsam vor Gericht. Der Beklagte ist dabei automatisch ausgeschlossen. Haben zuerst einzelne Miteigentümer auf eigene Faust geklagt, können Sie die Klage später trotzdem in die Hand der Gemeinschaft legen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 16.09.2022, Az.: V ZR 180/21).
Das Urteil fiel im Streit einer aus vier Eigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft um die geplante Dachsanierung. Auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2019 hatte man beschlossen, das Dach zu erneuern und dafür eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 Euro zu erheben. Die Zahlung war zum Jahresende fällig. Zwei der Eigentümer waren damit allerdings nicht einverstanden. Sie klagten gegen den Beschluss und zahlten die Sonderumlage nicht.
Wohnungseigentümer verklagen sich gegenseitig
Während über ihre Klage noch nicht entschieden ist, verklagten die beiden anderen Eigentümer sie auf Zahlung der Sonderumlage. Damit scheiterten sie allerdings vor dem Amtsgericht in Frankfurt am Main. Sie vollzogen daher einen sogenannten „gewillkürten Parteiwechsel“: Im Berufungsverfahren trat jetzt also die Eigentümergemeinschaft anstelle der beiden klagenden Einzeleigentümer als Klägerin auf. Damit war man vor dem Landgericht Frankfurt erfolgreich.
Da die Gemeinschaft keinen Verwalter hat, traten allerdings die beiden klagenden Eigentümer wiederum als Vertreter der Gemeinschaft vor Gericht auf. Die Sanierungsgegner, die zwischenzeitlich ihre Wohnungen verkauft hatten, zogen dagegen vor den Bundesgerichtshof (BGH). Damit hatten sie allerdings keinen Erfolg. Die Bundesrichter stellten fest: Wenn eine Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, gegen einzelne Mitglieder klagt, vertreten die nicht beklagten Miteigentümer die Gemeinschaft vor Gericht.
WEG ohne Verwalter: Wer vertritt die Gemeinschaft vor Gericht?
Insofern hatten die Kläger es hier also im zweiten Anlauf richtig angestellt. Auch muss die Eigentümerversammlung bei einer Zahlungsklage wie dieser keinen Beschluss zur Erhebung der Klage fassen. Das wäre eine unnötige Formalität, die zugleich aber in einer zerstrittenen Gemeinschaft auf erhebliche Probleme in der praktischen Umsetzung stoßen würde. Der BGH stellte außerdem klar, dass die beiden Sanierungsverweigerer die Sonderumlage zahlen müssen – auch wenn sie ihre Wohnungen inzwischen verkauft haben.
Zu dem Zeitpunkt, als die Umlage fällig wurde, waren sie nämlich noch Eigentümer der Wohnungen gewesen. Damit sind sie zur Zahlung verpflichtet. Der Beschluss zur Erhebung der Umlage bleibt solange gültig, bis er eventuell von einem Gericht für ungültig erklärt wird. Letzteres ist in diesem Fall noch nicht geschehen, da das erste Verfahren noch anhängig ist.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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