Ein aktuelles Gutachten des NRW-Bauministeriums hat deutlich ergeben, dass die Kommunen die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung für Wohnraum mehrheitlich ablehnen. Nun könnte allerdings Rot-Grün die unerwünschte Regelung allen Widerständen zum Trotz landesweit zwangsweise einführen.

Das Ergebnis der Evaluierung der Zweckentfremdungsregelung war mehr als eindeutig: Nur Bonn, Dortmund, Köln und Münster haben Satzungen erlassen, um die Nutzung von Wohnraum vorzuschreiben. Alle anderen 392 Städte und Gemeinden im Land halten dieses ordnungsrechtliche Instrument nicht für geeignet, neuen Wohnraum zu schaffen.

In NRW wurde die Zweckentfremdung im Jahr 2012 um eine Satzungsermächtigung ergänzt, nach der die Gemeinden die Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf selber bestimmen können. „Mögliche Zweckentfremdungen sind Fremdenbeherbergung, gewerbliche Vermietungen für Büronutzungen oder auch spekulativer Leerstand“, sagt der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland, Prof. Dr. Peter Rasche. Zwei Fünftel der Kommunen halten laut dem Gutachten ihren Wohnungsmarkt gar nicht für angespannt, darunter etliche, für die auch die Mietpreisbremse gilt. Für vier Fünftel der Kommunen stellt die Zweckentfremdung kein Problem dar und beim restlichen Fünftel überwiegend nur ein kleines Problem, das sich zudem häufig lediglich auf einzelne Arten der Zweckentfremdung bezieht.

Dass die Kommunen keine Zweckentfremdungssatzungen erlassen, hat viele Gründe. Die Problematik hat sich in einigen Bereichen, z. B. bei der klassischen Umnutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken, vielerorts gegenüber Mitte der 2000er Jahre vermindert. „Mittlerweile ist der Fall nicht selten, in dem die Umnutzung genau umgekehrt ist, dass aus ehemaligen Gewerberäumlichkeiten Wohnraum geschaffen wird“, sagt der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland, Erik Uwe Amaya. „Zahlreiche Städte wollen auch keine ideologisch geprägte Wohnungspolitik betreiben“, meint Verbands-Jurist Amaya.

Die Anordnung, nach Abriss von Wohngebäuden Ersatzwohnraum zu schaffen, spielt keine Rolle, weil wegen der großen Wohnungsnachfrage mit dem Neubau mehr neue Wohnungen entstehen als abgerissen werden. Die Nutzung als Ferienwohnungen hat nur in den touristisch attraktiven Städten wie Bonn oder Köln eine größere Bedeutung.

Zwei Drittel der Kommunen lehnen eine landesweit gültige Zweckentfremdungsverordnung ab. Dennoch hält sich das Ministerium offen, ob die Regelung zwangsweise durchgesetzt wird. „Dabei wäre es angebracht, die Bevormundung der Städte und Gemeinden, die ihre Wohnungsmärkte schließlich besser kennen, zu unterlassen“, fordert Prof. Dr. Peter Rasche.

Das NRW-Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr hat das Gutachten beim Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik in Kooperation mit Timourou Wohn- & Stadtkonzepte beauftragt.

<link file:3554 _blank download file>Download Gutachten: Evaluierung der Zweckentfremdungsregelung durch kommunale Satzung gemäß § 10 des Wohnungsaufsichtsgesetzes bzw. § 40 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen