Für einen Bauherrn ist es selbstverständlich, die Bauarbeiten zu überwachen und Zahlungen erst zu leisten, nachdem geprüft wurde, dass die vereinbarte Leistung auch erbracht wurde. Doch wie läuft das, wenn eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt wichtige Hinweise gegeben.
Karlsruhe. Ein WEG-Verwalter muss Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum so sorgfältig überwachen wie ein Bauherr. Abschlagsrechnungen und Schlussrechnung muss er gewissenhaft prüfen. Verstößt er gegen diese Pflicht und leistet Zahlungen, die beispielsweise wegen mangelhafter Bauausführung gar nicht gerechtfertigt sind, haftet der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dafür. Diese Haftung greift allerdings erst, wenn eine (Nach-)Erfüllung durch den beauftragten Betrieb nicht mehr möglich ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 26.01.2024, Az.:V ZR 162/22).
Das Urteil fiel im Streit um eine misslungene Dacherneuerung in Essen (NRW). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte einen Dachdecker damit beauftragt, das Dach ihres Hauses zu erneuern – gute 116.000 Euro sollte die Aktion kosten. Um das nötige Baumaterial besorgen zu können, stellte der Dachdecker eine Abschlagsrechnung über knapp 62.000 Euro. Der WEG-Verwalter überwies daraufhin in sechs Tranchen großzügig 70.000 Euro an den Betrieb.
Dachdecker arbeitete mangelhaft, Verwalter zahlte trotzdem
Als die Bauarbeiten angelaufen waren, legte der Verwalter nach und leistete eine weitere Abschlagszahlung in Höhe von 34.500 Euro an den Dachdecker, wieder aufgeteilt in sechs Teilzahlungen. Eine Rechnung darüber hatte der Dachdecker nicht gestellt. Der Betrieb war letztlich nicht imstande, das Werk zu vollenden. Bei einem Baufortschritt von etwa 85-90 Prozent war Schluss. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragte einen Gutachter mit der Analyse des Sachstands.
Der Fachmann kam zu dem Schluss, die bisher geleisteten Arbeiten des Handwerksbetriebs seien mangelhaft und unbrauchbar. Um die Mängel zu beseitigen, müsse alles wieder abgerissen werden. Daraufhin zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht: Man verklagte den WEG-Verwalter auf Schadensersatz in Höhe der geleisteten Abschlagszahlungen von insgesamt 104.500 Euro, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Werkunternehmer.
WEG-Verwalter haftet für Pflichtverletzung
Vor dem Amtsgericht Essen-Borbeck hatte die Klage Erfolg, das Landgericht Dortmund sah die Sache anders und wies die Klage ab. So landete der Fall am Ende vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Bundesrichter kassierten das Urteil des Landgerichts wieder ein und verwiesen den Fall an die Vorinstanz zurück. Sie stellten fest: Grundsätzlich muss ein WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum so sorgfältig überwachen wie ein Bauherr und Zahlungen entsprechend genau prüfen.
Wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt und wegen unzureichender Prüfung nicht gerechtfertigte Abschlagszahlungen leistet, haftet er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dafür. Allerdings trifft den Verwalter die Haftung erst, wenn eine (Nach-)Erfüllung durch den Auftragnehmer nicht mehr möglich ist – etwa, weil das Unternehmen zwischenzeitlich Pleite gemacht hat. Die Haftung trifft den Verwalter dann aber auch nur Zug um Zug gegen Abtretung der Zahlungsansprüche der WEG gegen den Unternehmer.
WEG muss Schadenshöhe beweisen
Nichts anderes hatte die WEG in diesem Fall ja in ihrer Klage verlangt. Was das Landgericht jetzt vor einem endgültigen Urteil in dieser Sache noch klären muss, ist allerdings die Höhe des Schadensersatzanspruchs: Die WEG hatte ja als Schaden die volle Höhe der geleisteten Abschlagszahlungen angenommen. Der BGH stellte jedoch fest: Ein Schaden liegt nur insoweit vor, wie die gezahlten Abschläge über die Gesamtvergütung hinausgehen, die dem Auftragnehmer für seine geleistete Arbeit zusteht.
Dass in diesem Fall aufgrund mangelhafter Arbeit keine werthaltige Gegenleistung für die Abschlagszahlungen erbracht wurde, muss die WEG beweisen. Schadensersatz kann schließlich nur in Höhe des tatsächlich entstandenen Schadens verlangt werden. Die Bundesrichter gaben außerdem noch einen wichtigen Hinweis: Auch wenn der Verwalter die Rechnung geprüft haben sollte, die Mängel aber aus mangelnder Fachkenntnis nicht erkennen konnte, schützt ihn das vor der Haftung nicht – zumindest, sofern er die WEG nicht auf seine mangelnde Fachkenntnis hingewiesen haben sollte.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach seiner Veröffentlichung nicht mehr aktualisiert wird. Das Veröffentlichungsdatum ist über der Überschrift angegeben.