Baurechtliche Genehmigungslage verhindert Vermietung: Grundsteuer-Erlass möglich?

Bei erheblichem Mietausfall kann ein Vermieter bei der Kommune einen Teilerlass der Grundsteuer von 25 Prozent beantragen. Floss in einem Jahr gar keine Miete, können 50 Prozent erlassen werden. Das geht aber nur, wenn der Vermieter selbst keine Schuld an den Mietausfällen trägt. Was gilt aber, wenn die baurechtliche Genehmigungslage eine Vermietung des Gebäudes unmöglich macht?

Mietausfall wegen langem Leerstand kann einen Teilerlass der Grundsteuer ermöglichen - wenn der Vermieter am Leerstand unschuldig ist.

Bei erheblichem Mietausfall kann ein Vermieter bei der Kommune einen Teilerlass der Grundsteuer von 25 Prozent beantragen. Floss in einem Jahr gar keine Miete, können 50 Prozent erlassen werden. Das geht aber nur, wenn der Vermieter selbst keine Schuld an den Mietausfällen trägt. Was gilt aber, wenn die baurechtliche Genehmigungslage eine Vermietung des Gebäudes unmöglich macht?

Koblenz. Wenn die baurechtliche Genehmigungslage für ein Gebäude dessen Vermietung verhindert, weil das Haus für die rechtlich zulässige Nutzung nicht geeignet ist, kann der Eigentümer keinen Teilerlass der Grundsteuer verlangen. Solange er das Gebäude nicht in einen Zustand versetzt, der eine zulässige Nutzung ermöglicht, ist er nämlich selbst schuld daran, dass er keine Mieter findet. So hat es das Verwaltungsgericht Koblenz jetzt entschieden (Urteil vom 16.11.2021, Az.: 5 K 256/21.KO).

Geklagt hatte die Eigentümerin eines Hauses, das in einem Gewerbegebiet in Rheinland-Pfalz liegt. Das Gebäude ist als reines Wohnhaus konzipiert, darf aber aufgrund der baurechtlichen Genehmigungslage nur als Bürogebäude genutzt werden – abgesehen von der Hausmeisterwohnung. Da sich die Räume nicht als Büros eignen, aber nur als solche vermietet werden dürfen, fand die Eigentümerin nur für die Hausmeisterwohnung Mieter. Die restlichen sieben Einheiten in dem Gebäude standen leer, die Mieteinnahmen beliefen sich nur auf 600 Euro.

Kein Grundsteuer-Erlass: Eigentümerin müsste umbauen

Wegen des hohen Mietausfalls beantragte die Eigentümerin einen Grundsteuer-Erlass. Der wurde allerdings abgelehnt, woraufhin die Vermieterin vor dem Verwaltungsgericht Koblenz versuchte, den Teilerlass der Grundsteuer einzuklagen. Die Klage hatte allerdings keinen Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass Eigentümer nur dann ein Recht auf den Teilerlass der Grundsteuer haben, wenn sie den Mietausfall nicht selbst zu vertreten haben. Das sahen sie jedoch im vorliegenden Fall nicht als gegeben an.

Die Eigentümerin hätte das Haus ja so umbauen können, dass es als Bürogebäude nutzbar wäre. Dies hatte sie jedoch nicht gemacht – obwohl ihr nach den Feststellungen des Gerichts schon beim Kauf des Hauses klar gewesen sein musste, dass nur eine Vermietung als Bürogebäude rechtlich zulässig ist. Das Haus war vor dem Kauf durch die heutige Eigentümerin schon seit 20 Jahren Eigentum ihrer Familie gewesen. Die Eigentümerin muss daher die volle Grundsteuer an die Kommune zahlen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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