BGH bekräftigt: Nachzahlung von Mietschulden heilt ordentliche Kündigung nicht

Wenn ein Mieter wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wird, kann er diese Kündigung abwenden, indem er binnen zwei Monaten nach Eingang der Räumungsklage die Schulden begleicht. Das Berliner Landgericht hatte das jetzt auch für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung so gelten lassen. Der Bundesgerichtshof (BGH) übte daran scharfe Kritik.

Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Mietschulden erhalten: Die Mieter müssen ausziehen.

Wenn ein Mieter wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wird, kann er diese Kündigung abwenden, indem er binnen zwei Monaten nach Eingang der Räumungsklage die Schulden begleicht. Das Berliner Landgericht hatte das jetzt auch für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung so gelten lassen. Der Bundesgerichtshof (BGH) übte daran scharfe Kritik.

Karlsruhe. Spricht der Vermieter wegen Zahlungsrückstand des Mieters eine außerordentliche Kündigung aus, kann der säumige Zahler die Sache noch retten. Zahlt er die ausstehende Summe binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage nach, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Hat der Vermieter aber zugleich auch ordentlich gekündigt, muss der Mieter trotzdem ausziehen. Eine ordentliche Kündigung ist nämlich nicht durch eine Nachzahlung von Mietschulden abzuwenden.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt einmal mehr sehr deutlich klargestellt (Urteil vom 13.10.2021, Az.: VIII ZR 91/20) und damit eine Entscheidung der Vorinstanz gekippt. Damit muss ein Berliner Mieter jetzt seine Wohnung räumen. Er war im Jahr 2015 eingezogen, die Miete betrug 1.000 Euro inklusive der Betriebskostenvorauszahlungen. Zunächst wohnte der Mieter mit zwei Mitbewohnern in der Wohnung, an die er untervermietet hatte. Eine Erlaubnis vom Vermieter hatte er dafür nicht eingeholt.

Im Sommer 2018 setzte der Mieter wegen angeblichen Mängeln an der Wohnung eine Mietminderung an. Er zahlte jetzt nur noch 840 Euro im Monat für die Wohnung, die er mittlerweile allein bewohnte. Nachdem sich ein Mietrückstand von 2.600 Euro angehäuft hatte, wurde es der Vermieterin zu bunt. Sie kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich, und strengte eine Klage auf Zahlung und Räumung der Wohnung an. Der Mieter zahlte daraufhin innerhalb der Frist von zwei Monaten die ausstehende Miete nach.

Ordentlich gekündigt: Räumung trotz bezahlter Mietschulden

Damit hatte sich die Klage auf Zahlung erledigt und die außerordentliche Kündigung war hinfällig. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter dennoch zur Räumung der Wohnung, weil die ordentliche Kündigung trotzdem wirksam geblieben sei. Der Mieter zog vor das Berliner Landgericht, welches die Räumungsklage abwies. Doch die Vermieterin gewann anschließend vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe stellte fest: Das Amtsgericht hatte Recht. Nur eine außerordentliche Kündigung wird durch Nachzahlung der Mietschulden unwirksam.

Damit gewinnt der Mieter Zeit, denn er fliegt dann nicht fristlos raus und muss die Wohnung erst nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist räumen. Dieser Aspekt des Mieterschutzes ist Sinn und Zweck der Nachzahlungsklausel bei einer außerordentlichen Kündigung. Eine zugleich ausgesprochene, wirksame ordentliche Kündigung bleibt dagegen auch bei Begleichung der Mietschulden wirksam. Das sei der Wille des Gesetzgebers. Der an Recht und Gesetz gebundene Richter des Landgerichts darf diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern, rügten die Bundesrichter.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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