Mit Urteil vom 2. März 2011 (Az. VIII ZR 164/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auch dann zulässig sei, wenn der Vermieter die Bauarbeiten nicht vorher angekündigt hat. Auf diese Entscheidung macht Haus & Grund Rheinland aufmerksam.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Beklagte ist Mieterin eine Wohnung im zweiten Obergeschoss des Klägers. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338 Euro auf 458 Euro. Er begründete die Mieterhöhung mit den ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Mit Schreiben vom 9. September 2007 hatte der Kläger die Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Nachdem die Beklagte dieser Maßnahme widersprochen hat, zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück.
Gleichwohl ließ er den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Mit seiner Klage, die Mieterin zur Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009 zu verurteilen, hatte der Vermieter vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klage wiederum stattgegeben. Die Revision der Beklagten blieb indes erfolglos. Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Die Ankündigungspflicht hat hingegen nicht den Zweck, die Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen, einzuschränken. „Dieses Urteil zu Gunsten von Vermietern schafft Klarheit im Umgang mit Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen“, sagt der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland, Erik Uwe Amaya.
„Aus der Entscheidung des BGH kann allerdings nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Modernisierung zukünftig leichter durchzuführen ist", relativiert Amaya. Mieter, die eine Modernisierung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht dulden müssen, können die Bauarbeiten nach wie vor – beispielsweise durch eine einstweilige Verfügung – stoppen. Das Gericht kann dem Vermieter dann gegebenenfalls sogar aufgeben, die begonnenen Arbeiten zurückzubauen.
Hinweis: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes sind sehr komplex. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.