In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden viele Kosten nach Miteigentumsanteilen auf die Einzeleigentümer aufgeteilt. Aber nicht unbedingt alle – es kann immer wieder Gründe für andere Regelungen geben. Die können auch geändert werden, seit der Reform 2020 einfacher als zuvor. Wer dagegen nicht gleich klagt, hat später unter Umständen das Nachsehen.
Karlsruhe. Eine Eigentümerversammlung kann per Beschluss die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft ändern. Ist der Beschluss gültig, dann muss der neue Verteilungsschlüssel auch für nachfolgende Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und bei der Erhebung von Sonderumlagen Anwendung finden. Die Beschlüsse darüber lassen sich dann nicht mehr mit dem Argument anfechten, die bestandskräftig geänderte Kostenverteilung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 15.11.2024, Az.: V ZR 239/23).
Die Entscheidung fiel in einem Rechtsstreit, der sich um eine Eigentümergemeinschaft in Berlin drehte. Das nicht ausgebaute Dachgeschoss war nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Eigentum des Bauträgers verblieben. In der Teilungserklärung hatte man festgelegt, dass der Bauträger kein Hausgeld zahlen und sich auch nicht an der Instandhaltungsrücklage beteiligen muss, solange seine Sondereigentumseinheit nicht an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen ist.
Eigentümer beschließen neue Kostenaufteilung
Der Bauträger wollte das Dachgeschoss später ausbauen. Er teilte es schließlich in 16 Einheiten auf, die vermarktet wurden und bis Februar 2020 bezugsfertig ausgebaut werden sollten. Die Umsetzung des Plans hakte jedoch, bis heute sind die Wohnungen nicht fertig und nicht an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Im Juni 2021 beschloss die Eigentümerversammlung, vom bestehenden Wirtschaftsplan abzuweichen und einige Kostenpunkte auf alle Miteigentümer umzulegen, aufgeteilt nach Eigentumsanteilen.
Der Beschluss wurde bestandskräftig, weil niemand ihn fristgerecht erfolgreich angefochten hat. Ein Jahr später beschloss die Eigentümerversammlung die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 und richtete sich dabei nach dem neuen Verteilungsschlüssel. Sie beschloss außerdem auch noch eine Sonderumlage, die ebenfalls nach dem neuen Schlüssel auf alle Eigentümer verteilt wurde. Die Käufer von einer der noch unfertigen Dachwohnungen zogen gegen diesen Beschluss mit einer Anfechtungsklage vor Gericht.
Miteigentümer klagen gegen Sonderumlage und Vorschüsse
Die Kläger gingen davon aus, dass ihnen keine Kosten auferlegt werden dürften, da ihre Einheit noch nicht an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen war und daher die Bedingungen der Teilungserklärung für eine Kostenbeteiligung nicht erfüllte. Doch sie scheiterten vor dem Amtsgericht und zuletzt auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter entschieden: Für die fraglichen Beschlüsse aus dem Jahr 2022 galt die neue Kostenaufteilung, welche 2021 wirksam beschlossen worden war.
Die Eigentümer durften seinerzeit eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung beschließen, befand der BGH. Eine solche Maßnahme ist auch dann möglich, wenn dadurch Eigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Die WEG-Reform von 2020 macht es möglich: sie hatte Änderungen an der Kostenverteilung vereinfacht. Eine Kostenregelung kann seither durch Beschluss geändert werden, auch wenn dabei einzelnen Eigentümern gegen ihren Willen bisherige Privilegien entzogen werden.
BGH: Geänderte Kostenaufteilung gilt
Das ist auch dann möglich, wenn der Beschluss eine vor der WEG-Reform getroffene Regelung zur Kostenaufteilung anpasst, wie der BGH in seinem Urteil darlegt. Und so war es ja im vorliegenden Fall gewesen. Die Bundesrichter stellten fest: Wenn ein solcher Beschluss wie in diesem Fall bestandskräftig geworden ist, dann muss die neue Kostenverteilung auch angewendet werden, wenn in der Folgezeit Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen beschlossen werden.
Diese Beschlüsse wiederum lassen sich dann nicht anfechten, indem man den bestandskräftigen Beschluss über die geänderte Kostenverteilung angreift. Auch die Argumentation der Kläger, die Kosten seien ihnen nicht zuzumuten, ließ der BGH nicht gelten: Damit hätten sie nur im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels argumentieren können.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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