Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietung eine Miete, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ausnahme: Wenn der Vormieter schon vorher eine höhere Miete gezahlt hat, gilt diese. Doch was ist, wenn schon die Vormiete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat? Gilt dann etwa die Vor-Vormiete? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geklärt.
Karlsruhe. Wenn die Vormiete nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart wurde und gegen die Bremse verstoßen hat, kann sie nicht als Begründung für eine um mehr als 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehende Miete herangezogen werden. Es kommt dann vielmehr auf jene Miete an, die für den Vormieter zulässig gewesen wäre – und diese kann aufgrund der Vor-Vormiete höher liegen, als es die Mietpreisbremse erlaubt hätte. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 19.07.2023, Az.: VIII ZR 229/22).
Damit klärten die Bundesrichter einen Streitfall aus Berlin. Dort hatte der Mieter einer 38 Quadratmeter kleinen Wohnung seine Vermieterin auf Senkung seiner Miete verklagt: Der Mieter ging davon aus, dass die Mietpreisbremse nicht eingehalten worden wäre und forderte vor Gericht, seine Miete müsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent gesenkt werden. In der Tat: Der Mieter hatte die Wohnung im Jahr 2017 für 460 Euro kalt gemietet, also 12,11 Euro pro Quadratmeter.
Vormiete verstieß gegen Mietpreisbremse
Die ortsübliche Vergleichsmiete lag allerdings nur bei 6,65 Euro pro Quadratmeter. Die hier geltende Mietpreisbremse würde maximal 10 Prozent mehr erlauben, in der Tat waren es rund 82 Prozent mehr. Allerdings greift die Mietpreisbremse nicht, wenn schon der Vormieter eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete gezahlt hat. Darauf berief sich die Vermieterin in diesem Fall: Der Vormieter hatte die Wohnung Mitte Juni 2015 gemietet und 11,11 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
Allerdings ließ der Bundesgerichtshof (BGH) diese Vormiete nicht gelten: Da die Mietpreisbremse beim Einzug des Vormieters schon in Kraft war, verstieß schon dessen Miete damals gegen die Mietpreisbremse und hätte so nicht verlangt werden dürfen. Sie darf daher auch nicht als Vormiete für den aktuellen Streitfall herangezogen werden. Vielmehr kommt es auf jene Vormiete an, welche der Vormieter unter Einhaltung der Mietpreisbremse eigentlich hätte zahlen müssen.
BGH zieht Vor-Vormiete zur Berechnung heran
Das gilt laut BGH auch dann, wenn die Höhe der Vormiete unter Heranziehung der Vor-Vormiete zu bestimmen ist. So rechneten die Bundesrichter aus: Der Vor-Vormieter hatte 380 Euro Miete im Monat gezahlt, also 10 Euro pro Quadratmeter. Als das vereinbart wurde, war das auch zulässig so, denn zu diesem Zeitpunkt galt die Mietpreisbremse noch nicht. Der Vormieter des heutigen Klägers hätte also eine Miete von 10 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen. Diese Miete gilt insofern auch für den aktuellen Mieter als Vormiete.
Das Urteil können in diesem Fall beide Seiten als Teilerfolg verbuchen. Der Mieter konnte seine Forderung, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent, also 7,32 Euro pro Quadratmeter abzusenken, nicht durchsetzen, weil bereits eine höhere Vormiete zulässigerweise gegolten hätte. Dennoch zahlt er mit 10 Euro pro Quadratmeter künftig gute 17 Prozent weniger als bisher. Der Vermieter hat durch den Verweis auf die höhere Vor(vor)-Miete aber immerhin einen erheblichen Teil seiner Mieteinnahmen sichern können.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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