Gescheitertes Experiment: Berliner Mietendeckel hatte verheerende Auswirkungen

Viele Experten hatten gewarnt, doch der Berliner Senat schlug alle Warnungen in den Wind: Der Berliner Mietendeckel kam. Es dauerte 14 Monate, bis das Bundesverfassungsgericht dem Experiment ein Ende setzte. In dieser Zeit wurde der Berliner Wohnungsmarkt massiv und nachhaltig geschädigt, wie eine Untersuchung jetzt zeigt. Der Mietendeckel erwies Mietern einen Bärendienst.

Viele Experten hatten gewarnt, doch der Berliner Senat schlug alle Warnungen in den Wind: Der Berliner Mietendeckel kam. Es dauerte 14 Monate, bis das Bundesverfassungsgericht dem Experiment ein Ende setzte. In dieser Zeit wurde der Berliner Wohnungsmarkt massiv und nachhaltig geschädigt, wie eine Untersuchung jetzt zeigt. Der Mietendeckel erwies Mietern einen Bärendienst.

München. Der Berliner Mietendeckel hat den Wohnungsmarkt in der Bundeshauptstadt regelrecht implodieren lassen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Münchener Ifo-Instituts, die gestern (12. April 2022) vorgestellt wurde. Darin haben sich die Forschenden anhand von Daten des Immobilienportals Immowelt angesehen, wie sich die Angebote von Mietwohnungen und Eigentumswohnungen in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten verändert haben, während der Mietendeckel in Kraft war.

Das umstrittene Instrument hatte 14 Monate lang gegolten, bis es vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt worden war (wir berichteten). In dieser Zeit waren die Mieten für die 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellten Wohnungen in Berlin auf dem Niveau von Juni 2019 eingefroren. Seit November 2020 waren außerdem auch solche Mieten verboten, die mehr als 20 Prozent über einer gewissen Obergrenze lagen (wir berichteten). Das Experiment hatte offensichtlich katastrophale Folgen für den Wohnungsmarkt in Berlin.

Berliner Mietendeckel: Wohnungsangebot brach ein

Die Zahl der zur Miete angebotenen Wohnungen brach schon nach der Ankündigung des Mietendeckels um etwa 60 Prozent ein, wie das Ifo-Institut feststellte. Es erholte sich davon nicht mehr. Im 4. Quartal 2021 lag die Zahl der Mietwohnungsangebote in Berlin 70 Prozent unter dem Vergleichswert aus dem Jahr 2017. Dabei ist der Effekt klar auf den Mietendeckel zurückzuführen und nicht etwa auf andere Einflüsse wie die Corona-Pandemie: In den anderen deutschen Großstädten blieb das Mietwohnungsangebot in dieser Zeit nämlich ziemlich konstant.

Die Zahl ist auch deswegen alarmierend, weil der Mietendeckel im 2. Quartal 2021 für verfassungswidrig erklärt wurde: Ganz offensichtlich hatte das keine spürbare Entlastung am Mietwohnungsmarkt zur Folge. Vermieter haben in Berlin weiterhin Angst vor neuen, ähnlichen Eingriffen. Das Ifo-Institut geht davon aus, dass sehr viele Mietwohnungen in Folge des Mietendeckels ganz einfach als Eigentumswohnungen als Selbstnutzer verkauft wurden. Die Zahl der Verkaufsannoncen für Wohnungen stieg in Berlin in der Mietendeckelzeit stark an.

In anderen deutschen Großstädten hatte sich dagegen im gleichen Zeitraum wenig verändert, was die Zahl der zum Kauf angebotenen Wohnungen angeht. Immerhin dieser Verkaufstrend ist seit dem Ende des Mietendeckels wieder gestoppt worden. Aber die bereits veräußerten Wohnungen bleiben dem Mietwohnungsmarkt natürlich entzogen. Das macht deutlich, was an einem Wohnungsmarkt passiert, wenn die Vermietung für die Vermieter unprofitabel gemacht wird: Sie ziehen sich zurück und Mieter finden noch schwerer eine Wohnung als zuvor.

Berliner Wohnungsmarkt nachhaltig geschädigt

Hinzu kommt eine weitere schädliche Wirkung des Mietendeckels: Bei den ab 2014 fertiggestellten Wohnungen, die vom Mietendeckel ausgenommen waren, zeigten sich massive Steigerungen der Mietpreise. Sie lagen nach den Feststellungen des Ifo-Instituts mit fünf Prozentpunkten deutlich über den Mietsteigerungen in den anderen deutschen Großstädten. Eine logische Folge aus der starken Verknappung des Angebots.

Auch hier war der Schaden durch den Mietendeckel nachhaltig: Die Experten rechneten aus, dass die betroffenen Mieten heute deutlich niedriger wären, wenn es den Mietendeckel nicht gegeben hätte. „Die Einführung des Mietendeckels hat zu einer Zweiteilung des Wohnungsmarktes in Berlin geführt. Seit der Abschaffung des Mietendeckels nähern sich die Mietniveaus im ehemals regulierten und nicht-regulierten Bereich zwar wieder an, allerdings vollzieht sich diese Annäherung nur langsam“, sagte Dr. Carla Krolage, Leiterin der Unternehmenskooperationen und Datenstrategie des Ifo-Instituts.

Die Ergebnisse der Studie sind eine Mahnung an alle Politiker, die weiterhin mit dem Gedanken spielen, neue Regulierungen für den Wohnungsmarkt einzuführen. Der Koalitionsvertrag der Ampel-Koalition im Bund sieht etwa vor, die abgesenkte Kappungsgrenze für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete von 15 auf 11 Prozent in drei Jahren zu reduzieren und die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Das kommunale Vorkaufsrecht soll ausgeweitet werden und in Berlin hat der Senat eine Expertenkommission eingesetzt, die eine Enteignung von Wohnungsunternehmen planen soll. Damit droht eine weitere Schwächung des Mietwohnungsangebots.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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