Typischer Flur im Keller eines Mietshauses: Kann man die Kellerabteile getrennt von den Wohnungen vermieten?
Eine Garage zur Mietwohnung mitzuvermieten, ist über den Wohnraum-Mietvertrag oder mit einem separaten Mietvertrag für Garagen und Stellplätze möglich. Aber wie sieht es mit dem oft zur Mietwohnung gehörenden Kellerabteil aus? Lässt sich auch das getrennt mit eigenem Vertrag vermieten? Die Frage ist vor allem im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse von Bedeutung.
Karlsruhe. Auch wenn Wohnung und Kellerabteil im selben Haus liegen, können sie einem Mieter mit zwei getrennten Verträgen vermietet werden. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse nur für die Wohnräume, nicht jedoch für den Keller. Dabei müssen die Verträge aber so gestaltet sein, dass sie keinen Anlass zu der Vermutung bieten, dass es sich um ein und dasselbe Mietverhältnis handeln könnte. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 05.07.2023, Az.: VIII ZR 94/21).
Das Urteil fiel in einem Streit um die Einhaltung der Mietpreisbremse für eine Wohnung in Berlin. Die Mieter hatten im Jahr 2015 mit der Vermieterin am gleichen Tag zwei Verträge abgeschlossen: Einen Wohnraum-Mietvertrag über die Anmietung einer im fraglichen Haus gelegenen Wohnung mit einer bei 850 Euro kalt beginnenden Indexmiete und eine Kellernutzungsvereinbarung. Letztere erlaubte den Mietern die Nutzung eines Kellerabteils im selben Haus gegen Zahlung einer monatlichen Nutzungspauschale von 79 Euro.
Keller separat vermietet mit automatischer Mieterhöhung
Die Nutzungspauschale sollte jedes Jahr automatisch um 2,5 Prozent steigen, wie aus der Vereinbarung hervorgeht. Man vereinbarte außerdem einen Kündigungsausschluss für zehn Jahre, wobei die Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt bekamen: Sollte der Mietvertrag über die im Haus gelegene Wohnung enden, dürften sie auch die Nutzungsvereinbarung für den Kellerraum kündigen, selbst wenn die 10 Jahre da noch nicht abgelaufen sein sollten.
Außerdem stand in der Nutzungsvereinbarung explizit geschrieben, sie gelte „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze“. Aber waren die Verträge hier tatsächlich als voneinander unabhängig zu betrachten? Diese Frage wurde ein halbes Jahr später wichtig, als die Mieter gegen ihre Miete klagten, die nach ihrer Auffassung die Mietpreisbremse nicht einhielt. Für die Klärung dieser Frage kam es darauf an, ob denn die Miete für den Keller mitzurechnen ist oder nicht.
Schließlich gilt die Mietpreisbremse nur für die Vermietung von Wohnraum. Die Frage musste am Ende der Bundesgerichtshof (BGH) beantworten. Dabei kamen die obersten Zivilrichter der Republik zu einem Urteil, das für Vermieter grundsätzliche Bedeutung hat: Sie entschieden nämlich, dass in diesem Fall Wohnung und Keller tatsächlich nicht teil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind. Deswegen darf die Höhe des Nutzungsentgelts für den Keller nicht in die Wohnungsmiete eingerechnet werden, welche der Mietpreisbremse unterfällt.
Keller separat vermieten: Mit eindeutiger Vertragsgestaltung möglich
Der BGH entschied hier analog zu seiner Auffassung zur Vermietung von Garagen und Stellplätzen: Werden Wohnung und Garage mit getrennten Verträgen vermietet, können unter bestimmten Umständen zwei separate Mietverhältnisse vorliegen, sodass die Miete der Garage nicht der Mietpreisbremse unterfällt. Bei Kellerräumen gilt nach Ansicht der Bundesrichter der gleiche Grundsatz. Sofern beide im gleichen Gebäude liegen, könne in der Regel zwar nicht davon ausgegangen werden, dass die zwei getrennten Verträge wirklich zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse begründen sollen.
Im vorliegenden Fall waren die Verträge aber so gestaltet, dass Karlsruhe dennoch zwei getrennte Mietverhältnisse für gegeben hielt. Schließlich gab es zwischen den beiden Verträgen deutliche Unterschiede in wesentlichen Aspekten des Vertragsverhältnisses: Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten waren unterschiedlich gestaltet, auch die Erhöhung von Nutzungsentgelt und Miete war nicht einheitlich geregelt. Hinzu kam sogar noch der explizite Hinweis, dass zwei getrennte Vertragsverhältnisse begründet werden sollten. Das überzeugte auch den BGH davon, dass hier zwei getrennte Verträge vorlagen.
Die Tatsache, dass in der Keller-Nutzungsvereinbarung ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbart wurde, dass es zu einem Ende des Wohnungsmietverhältnisses kommt, steht der Auffassung nicht entgegen, dass es sich um zwei getrennte Verträge handelt. Schließlich vereinbarte man hier ein Sonderkündigungsrecht, aber keinen Automatismus für diesen Fall. Die Mieter könnten den Keller also auch ohne die Wohnung weiterhin mieten, wenn sie das wollen sollten. Das Urteil erweitert die Möglichkeiten der mietvertraglichen Gestaltung für von der Mietpreisbremse betroffene Vermieter erheblich.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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