Mietvertrag vereinbaren: Ist eine Staffelmiete bei mietpreisgebundener, öffentlich geförderter Wohnung möglich?
Wird eine Sozialwohnung relativ kurz vor dem Auslaufen der Mietpreisbindung neu vermietet, bietet sich eine Staffelmietvereinbarung an: Die erste Staffel entspricht der gedeckelten Miete bis zum Ende der Preisbindung. Weitere Staffeln können dann direkt die anschließenden Mieterhöhungen festlegen. Aber ist dieses transparente Verfahren auch legal? Dazu gibt es jetzt eine BGH-Entscheidung.
Karlsruhe. Wer eine Sozialwohnung neu vermietet, die in absehbarer Zeit aus der Mietpreisbindung fällt, darf mit dem neuen Mieter eine Staffelmiete vereinbaren. Dann kann die erste Staffel die gebundene Miete enthalten und darüber hinausgehende Staffeln können für die Zeit nach dem Wegfall der Preisbindung eine sehr viel höhere Miete festlegen. Dieses Vorgehen hat der Bundesgerichtshof (BGH) höchstinstanzlich für rechtens erklärt (Beschluss vom 16.01.2024, Az.: VIII ZR 12/23).
Geklagt hatte eine Mieterin aus Köln: Sie war im Jahr 2018 in eine öffentlich geförderte Wohnung eingezogen, die zu diesem Zeitpunkt noch der Mietpreisbindung unterlag. So war die Behausung mit 500 Euro Kaltmiete im Monat ausgesprochen günstig. Weil die Preisbindung in den nächsten Jahren ablaufen würde, schrieb der Vermieter eine Staffelmiete in den Mietvertrag: Ab dem 1. Januar 2021 – nach Ende der Mietpreisbindung – sollten 968 Euro Miete gezahlt werden, ein Jahr später dann 1.012 Euro.
Die Mieterin ließ sich darauf ein und unterschrieb den Vertrag, zahlte jedoch ab dem 1. Januar 2021 die verlangte Miete nur unter Vorbehalt. Sie ging nämlich davon aus, dass die Staffelmietvereinbarung nicht wirksam war, da die erste Staffel noch in die Zeit der Mietpreisbindung fiel. Die Mieterin zog vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie weiterhin nur die 500 Euro Kaltmiete schuldete und verlangte die unter Vorbehalt darüber hinaus gezahlte Miete zurück.
Mietpreisbindung für geförderte Wohnungen schließt Staffelmiete nicht aus
Die Klage scheiterte jedoch in allen Instanzen, zuletzt auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter bestätigten, dass die Staffelmietvereinbarung wirksam ist und die Mieterin die höhere Miete zahlen muss. Eine Staffelmiete sei auch dann zulässig, wenn eine Staffel noch in der Zeit der Mietpreisbindung liegt. Diese Staffel darf dann eben nur jene Miete verlangen, die nach der Preisbindung zulässig ist. Bei Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gebaut wurden, ist das die Bewilligungsmiete, bei anderen Sozialwohnungen die zum Zeitpunkt der Staffelvereinbarung zulässige Kostenmiete.
Auch dass bereits während geltender Mietpreisbindung eine Mieterhöhung für die Zeit danach vereinbart wird, ist laut BGH nicht zu beanstanden. Würde man das verbieten, hätte das zur Folge, dass die Mietpreisbindung in der Realität auch noch über das Ende ihrer Befristung hinaus wirken würde, was nicht angemessen wäre. Außerdem machten die Richter deutlich, dass diese frühzeitige Vereinbarung auch für den Mieter von Nutzen sein kann: Wenn die Marktmieten bis zum Ende der Preisbindung auf ein höheres Niveau steigen als das, was mit der Staffel vereinbart wurde, hat der Mieter schließlich ein gutes Geschäft gemacht.
Der BGH wies allerdings darauf hin, dass die Mietsteigerungen nach dem Ende der Mietpreisbindung mit der Mietpreisbremse in Konflikt geraten können, sofern diese am Ort der Wohnung in Kraft ist. Außerdem muss der Vermieter aufpassen, die Mieterhöhung nicht so hoch zu setzen, dass der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt wird. Im vorliegenden Fall wurde allerdings weder die Mietpreisbremse verletzt, noch lag die erhöhte Miete in einem Bereich, der Mietwucher hätte vermuten lassen. Der BGH stellte außerdem fest, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei Staffelmietvereinbarungen nicht zum Tragen kommt.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach seiner Veröffentlichung nicht mehr aktualisiert wird. Das Veröffentlichungsdatum ist über der Überschrift angegeben.