Wer vom Bauträger eine Immobilie kauft, zahlt oft in mehreren Raten im Laufe des Baufortschritts. Wenn man dann wegen Baumängeln die Schlussrate verweigert und sich ein langwieriger Streit um die Mängelbeseitigung anschließt, stellt sich irgendwann die Frage, wann die Schlussrate eigentlich verjährt. Die Antwort ist auch für Juristen nicht ganz einfach, wie jetzt ein BGH-Urteil zeigt.
Karlsruhe. Für die Verjährung der Vergütungsansprüche eines Bauträgers gilt nicht die allgemeine Regelverjährungsfrist von drei Jahren, die sich aus § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergibt. Vielmehr ist in diesem Fall die zehnjährige Verjährungsfrist nach § 196 BGB zu beachten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im vergangenen Monat beschlossen (Urteil vom 07.12.2023, AZ.: VII ZR 231/22).
Das Urteil fiel im Streit um eine Eigentumswohnung im Raum Heidelberg. Die Neubauwohnung war im Jahr 2013 vom Bauträger per notariellem Bauträgervertrag an ihre heutigen Eigentümer verkauft worden. Zum Gesamtpaket gehörten neben dem Sondereigentum an der Wohnung selbst noch das Sondereigentum an einem Stellplatz in der Tiefgarage sowie zwei Miteigentumsanteile an der Wohnanlage und deren Grundstück.
Schlussrate wegen Baumängeln zurückbehalten
Dafür wurde ein Kaufpreis von 448.900 € festgesetzt, welchen die Käufer im Laufe des Baufortschritts in insgesamt sieben Raten zu begleichen hatten. Im Juni 2014 erfolgte zunächst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und einen Monat später auch der Außenanlagen und der Tiefgarage durch die Käufer. Im November teilte der Bauträger den Käufern mit, das Objekt sei nun komplett fertiggestellt und forderte die Schlussrate ein.
Doch die Käufer verweigerten die Abnahme und mithin auch die Zahlung der Schlussrate in Höhe von fast 16.000 Euro, weil sie Baumängel reklamierten. Sie beriefen sich auf Zurückbehaltungsrechte, der Dissens zog sich in die Länge. Im Dezember 2017 beantragte der Bauträger schließlich beim zuständigen Gericht, es möge einen Mahnbescheid gegen die Käufer erlassen. Das geschah auch, die Wohnungseigentümer legten aber Widerspruch ein.
Wann verjährt der Vergütungsanspruch des Bauträgers?
Der Bauträger zog vor das Landgericht Heidelberg, unterlag aber ebenso, wie später vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe. Dieses ging davon aus, dass der Anspruch des Bauträgers auf seine Schlussrate verjährt war, immerhin war der Mahnbescheid erst mehr als drei Jahre nach der Fertigstellungserklärung beantragt worden. Das Gericht ging davon aus, es gelte hier die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB.
Damit irrte das Gericht allerdings, wie im jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) beschied. Die Bundesrichter kassierten das Urteil des Oberlandesgerichts ein. In diesem Fall gilt nämlich nach ihrer Überzeugung die zehnjährige Verjährungsfrist, welche der § 196 des BGB für „Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück […] sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung“ vorsieht.
Bauträgervergütung verjährt erst nach 10 Jahren
Die Bundesrichter stimmten zwar der Einschätzung des Oberlandesgerichts zu, dass sich eine Bauträgervergütung grundsätzlich nicht in den Preis für die Grundstücksanteile und den Preis für die Bauleistung aufteilen lässt. Das sei höchstens dann denkbar, wenn es explizit so vereinbart würde, was in diesem Fall allerdings nicht passiert war. Deswegen ist die Frage, ob in solch einem Fall § 195 oder § 196 anzuwenden ist, danach zu beurteilen, welche der Leistung für das gesamte Vertragsverhältnis die entscheidende ist.
An der Stelle trennten sich nun die Ansichten: Das OLG hatte den Bau der Wohnung als die prägende Leistung bei diesem Geschäft angesehen. Der Bundesgerichtshof wiedersprach: Die Übereignung des Eigentumsanteils an dem Grundstück sei in einem solchen Fall von wesentlichem Interesse für den Käufer. Wenn sie nicht Miteigentümer am Grundstück und damit auch am Gebäude insgesamt würden, hätte der Bau der Wohnung für sie keinen nachhaltigen Wert.
Deshalb gilt nach Ansicht des BGH auch für Bauträgerverträge bei Eigentumswohnungen die zehnjährige Verjährungsfrist. Die habe der Gesetzgeber bewusst als Ausnahme von der Regel für solche Fälle eingeführt, um zu verhindern, dass Verträge durch eine zu schnelle Verjährung nicht beendet werden könnten. Mit dieser Feststellung hat der BGH den vorliegenden Fall an die Vorinstanz zurücküberwiesen. Da die Sache noch nicht verjährt ist, muss das Gericht jetzt prüfen, welche Seite welche Ansprüche geltend machen kann und dazu den Streit um die Baumängel im Detail auflösen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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