Modernisierungsmieterhöhung auch schrittweise zulässig?

Lässt der Vermieter eine Wohnung modernisieren, kann dazu ein ganzes Bündel an Maßnahmen gehören. Die Arbeiten können sich über Monate hinziehen. Dabei handelt es sich oft um einzelne Arbeiten, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig werden. Darf der Vermieter für die Einzelmaßnahmen getrennte Mieterhöhungen verlangen, auch wenn alles in einem Schreiben angekündigt wurde?

Umfangreiche Wohnungsmodernisierung: Kann der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung auch schrittweise einfordern?

Lässt der Vermieter eine Wohnung modernisieren, kann dazu ein ganzes Bündel an Maßnahmen gehören. Die Arbeiten können sich über Monate hinziehen. Dabei handelt es sich oft um einzelne Arbeiten, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig werden. Darf der Vermieter für die Einzelmaßnahmen getrennte Mieterhöhungen verlangen, auch wenn alles in einem Schreiben angekündigt wurde?

Karlsruhe. Ein Vermieter kündigt seinen Mietern in einem Schreiben mehrere Modernisierungen und eine entsprechende Mieterhöhung an. Die Bauarbeiten erstrecken sich über viele Monate. In solch einem Fall kann der Vermieter nach Fertigstellung der ersten Einzelmaßnahmen bereits eine anteilige Modernisierungsmieterhöhung für diese Maßnahmen einfordern und später die Miete für weitere abgeschlossene Maßnahmen erneut erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 28.04.2021, Az.: VIII ZR 5/20).

Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um eine vermietete Wohnung in Osnabrück. Die Vermieterin hatte im Februar 2017 den Mietern umfangreiche Modernisierungen angekündigt. Dazu gehörten verschiedene Maßnahmen zur Energieeinsparung, der Anbau von Balkonen und Einbau einer neuen Wohnungstür. Für die Dauer der Bauarbeiten veranschlagte die Vermieterin ein halbes Jahr. Sie kündigte eine Modernisierungsmieterhöhung um 235 Euro im Monat an.

Mieterhöhung: Mieter zahlten nur unter Vorbehalt

Fast eineinhalb Jahre später, im Juni 2018, flatterte den Mietern dann die Modernisierungsmieterhöhung ins Haus: 232 Euro ab dem 1. September. Allerdings waren damals noch nicht alle angekündigten Maßnahmen abgeschlossen: Der Tausch der Wohnungstür stand noch aus. Die Vermieterin hatte die Kosten dafür auch nicht in ihre Mieterhöhung mit eingerechnet. Trotzdem zahlten die Mieter die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt.

Sie gingen davon aus, dass es sich um ein Gesamtvorhaben handelte und erst nach dessen Abschluss eine Mietanpassung möglich sei. Im November 2018 wurde die neue Wohnungstür eingebaut. Daraufhin klagten die Mieter auf Rückzahlung der Mieterhöhung für die Zwischenzeit, insgesamt etwas über 900 Euro. Ihrer Meinung nach hätte die Vermieterin nach der Installation der Wohnungstür eine neue Modernisierungsmieterhöhung erklären müssen und erst danach die höhere Miete verlangen können.

Modernisierung: Vermieter darf Miete schrittweise erhöhen

Das sah der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch anders. Er gab der Vermieterin Recht, sie muss nichts zurückzahlen. Die Mieterhöhung zum 1. September war wirksam, obwohl zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Einzelmaßnahmen des Modernisierungsprojekts abgeschlossen waren. Zwar kann ein Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten verlangen. Wenn aber Einzelmaßnahmen voneinander trennbar sind, kann ein Vermieter auch mehrere Mieterhöhungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen verlangen.

Zur Begründung verwiesen die Karlsruher Richter darauf, dass der Mieter von jeder einzelnen Modernisierungsmaßnahme profitiert, sobald sie erfolgt ist. Daher sei es angemessen, wenn er sich ab diesem Zeitpunkt auch an den Kosten dafür beteiligt. Genauso lag es hier: Der Tausch der Türen war ein ganz anderes Gewerk als die anderen Baumaßnahmen und konnte insofern isoliert betrachtet werden. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn mehrere solcher trennbaren Maßnahmen in ein und demselben Schreiben angekündigt werden.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv

Folgende Produkte der Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH könnten Sie interessieren:

Wohnungsmodernisierung

21.95 € * Inkl. 7.00 % MwSt.
Details
* Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer zzgl. Versandkosten