Nachbarhaus abgebrannt: Darf Nachbar Dämmung seiner Giebelwand verlangen?

Es ist ein sehr häufiger Fall: Zwei Gebäude stehen an der Grundstücksgrenze unmittelbar nebeneinander. Wenn eines der beiden Häuser abbrennt, liegt die Giebelwand des Nachbarhauses plötzlich frei und ist der Witterung ausgesetzt. Kann der Nachbar jetzt vom Eigentümer der Brandruine verlangen, dass er ihm seine Giebelwand saniert und mit einer Wärmedämmung versieht?

Es ist ein sehr häufiger Fall: Zwei Gebäude stehen an der Grundstücksgrenze unmittelbar nebeneinander. Wenn eines der beiden Häuser abbrennt, liegt die Giebelwand des Nachbarhauses plötzlich frei und ist der Witterung ausgesetzt. Kann der Nachbar jetzt vom Eigentümer der Brandruine verlangen, dass er ihm seine Giebelwand saniert und mit einer Wärmedämmung versieht?

Karlsruhe. Wenn zwei Gebäude mit einer gemeinsamen Giebelwand aneinander angrenzen und eines davon abbrennt, muss der Eigentümer der Brandruine die Funktionstüchtigkeit der Wand wiederherstellen. Für den Umfang der Sanierung kommt es darauf an, welchen Zustand die Mauer vorher hatte: Bot sie vorher schon einen Schutz vor Wärmeverlusten, muss auch eine Wärmedämmung her. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 22.01.2021, Az.: V ZR 12/19).

Das Urteil fiel im Streit zweier Grundstücksnachbarn aus Schleswig-Holstein. Auf dem einen Grundstück steht ein Wohnhaus, auf dem anderen Grundstück stand eine Scheune, die direkt an das Wohnhaus angrenzte. Im Jahr 2011 brannte die Scheune ab. Dadurch war die Giebelwand des Wohnhauses von einer Innen- zur Außenwand geworden und dementsprechend der Witterung ausgesetzt. Laut Flurkarte verläuft die Grundstücksgrenze mittig durch die Wand.

Abgebrannte Scheune grenzte an Wohnhaus des Nachbarn

Der Eigentümer des Wohnhauses verlangte deshalb von seinem Nachbarn, er möge die Wand gegen die Witterung schützen und mit einer Wärmedämmung versehen. Der Nachbar wollte das nicht, der Streit endete vor Gericht. Das Oberlandesgericht Schleswig verurteilte den Nachbarn dazu, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die Gebäudetrennwand ausreichend gegen Witterung zu schützen und Feuchtigkeitsimmissionen abzuwehren.

Außerdem sollte er eine Wärmedämmung anbringen lassen. Die Wand solle in einen Zustand versetzt werden, der ihre Nutzung als Hausabschlusswand erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das genauso. Er stellte allerdings fest, das Urteil der Vorinstanz sei nicht präzise genug und verwies den Fall nach Schleswig zurück. Das Oberlandesgericht müsse festlegen, welchen Umfang die Arbeiten an der Wand genau haben müssen.

Nachbar forderte Wärmedämmung für seine Giebelwand

Klärungsbedarf sahen die Bundesrichter vor allem beim Umfang der Wärmedämmung. Eine Dämmung ist nach Ansicht des BGH dann notwendig, wenn die Mauer vor der Zerstörung der angrenzenden Scheune schon die Aufgabe hatte, einen Wärmeverlust des Wohnhauses zu verhindern. Dass die Scheune der Wand bislang einen gewissen Schutz vor der Witterung geboten hatte, könne dabei berücksichtigt werden.

Nicht gefordert ist laut BGH übrigens die Versicherung, welche die Brandschäden reguliert hatte. Es gehe hier darum, die Nutzung des Wohnhauses sicherzustellen – unabhängig von einem Schaden und ohne Rücksicht auf die Ursache für die Notwendigkeit dieser Maßnahmen. Demnach wird der Eigentümer der Brandruine die Sanierung der Giebelwand seines Nachbarn aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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