Pfusch am Bau: Schadensersatz auch bei verjährtem Anspruch auf Gewährleistung denkbar?

Wenn ein Handwerker nicht korrekt arbeitet, kann der Eigentümer des Gebäudes Gewährleistungsansprüche geltend machen. Aber was gilt, wenn der Fehler erst nach vielen Jahren bemerkt wird und der vertragliche Anspruch bereits verjährt ist? Kommt dann auch ein deliktischer Anspruch auf Schadensersatz in Betracht? Unter Umständen ja, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.

Wenn ein Handwerker nicht korrekt arbeitet, kann der Eigentümer des Gebäudes Gewährleistungsansprüche geltend machen. Aber was gilt, wenn der Fehler erst nach vielen Jahren bemerkt wird und der vertragliche Anspruch bereits verjährt ist? Kommt dann auch ein deliktischer Anspruch auf Schadensersatz in Betracht? Unter Umständen ja, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.

Karlsruhe. Hat ein Handwerker geschlampt, kann der Hauseigentümer unter Umständen auch dann Schadensersatz bekommen, wenn er den Schaden erst nach Verjährung der Gewährleistungsansprüche bemerkt. Nämlich dann, wenn der Pfusch Gebäudeschäden an weiteren Bauteilen verursacht hat. Das gilt auch, wenn das schadhafte Teil bei korrekter Funktion Schäden am Gebäude verhindert, solange dies nicht sein wesentlicher Zweck ist. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 23.02.2021, Az.: VI ZR 21/20).

Der konkrete Fall drehte sich um Pfusch am Bau bei der Errichtung einer Sporthalle im Jahr 1995. Eine Sanitärfirma hatte in dem Neubau die Wasserhähne installiert. Dabei machte man jedoch einen Fehler, der dazu führte, dass die Leitungen leckten. Allerdings waren die Wasserhähne voll funktionsfähig und das austretende Wasser floss hinter eine Wand. So blieb der Fehler 14 Jahre lang unbemerkt. Als man ihn im Jahr 2009 entdeckte, war der Schaden immens.

Das Wasser hatte die Bodenplatte des Gebäudes durchfeuchtet. Die Sanierung war aufwendig und kostete 200.000 Euro. Das Geld bekam der Eigentümer von seiner Gebäudeversicherung, die den Wasserschaden regulierte. Anschließend verklagte die Versicherung den Sanitärbetrieb auf Schadensersatz. Allerdings waren die Gewährleistungsansprüche zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt, ein Anspruch wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten schied also aus.

Gewährleistungsanspruch verjährt: Deliktische Haftung denkbar?

Sowohl das Landgericht Stralsund, als auch das Oberlandesgericht Rostock wies die Klage ab. Beide Gerichte gingen nämlich davon aus, dass auch eine deliktische Haftung hier nicht in Frage käme. Der Anspruch darauf ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Dort ist im Paragraphen 823 geregelt, dass jemand zu Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Eigentum eines anderen verletzt.

Die Gerichte meinten: Einwandfreie Wasserleitungen hätten Gebäudeschäden vermieden. Insofern bestehe Stoffgleichheit, die Wasserinstallation und das Gebäude seien eine einzige, von Beginn an mangelhaft hergestellte Sache. Mit seiner schlampigen Arbeit hatte der Sanitärbetrieb demnach also gegen seine vertragliche Pflicht zu Herstellung einer einwandfreien Bauleistung verstoßen, aber nicht widerrechtlich das Eigentum des Auftraggebers verletzt.

Baupfusch: Deliktische Haftung kann in Betracht kommen

Diese Ansicht teilte der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings nicht. Er kippte das Urteil und verwies den Fall an das Landgericht zurück. Die Wasserinstallation und der Rest des Gebäudes können hier nach Ansicht der Bundesrichter nicht als eine, von Beginn an mangelhafte Sache angesehen werden. Nur die Wasserinstallation war von Anfang an mangelhaft gewesen, eine Eigentumsverletzung scheidet hierfür aus.

Der Rest des Gebäudes nahm aber erst im Laufe der Zeit Schaden. Das Gebäude kann deswegen nicht mitsamt der Wasserhähne als eine von Anfang an mangelhafte Sache angesehen werden. Das gilt vor allem auch deshalb, weil eine Instandsetzung der Wasserleitungen möglich gewesen wäre, ohne andere Bauteile des Gebäudes zu zerstören. Der Sanitärbetrieb hatte mit seinem Pfusch also nicht nur eine mangelhafte Installation abgeliefert.

Wasserleitungen dienen nicht primär zum Schutz vor Wasserschaden

Er hatte auch darüber hinausgehende Schäden am Eigentum seines Auftraggebers verursacht. Und dafür muss er im Zuge der deliktischen Haftung geradestehen. Eine Stoffgleichheit sei hier auch nicht deswegen gegeben, weil einwandfreie Leitungen das Gebäude vor Wasserschäden bewahren. Wasserleitungen dienen nämlich nicht in erster Linie dazu, das Gebäude vor Wasserschäden zu schützen. Die Schutzfunktion einwandfreier Leitungen vor Wasserschäden sei ein Nebeneffekt, aber nicht der Grund für den Einbau der Leitungen, wie der BGH feststellte.

Nur wenn ein Gewerk, das zum Schutz des Gebäudes dient, versagt, kann der dadurch entstandene Gebäudeschaden auch wirklich als Mangel an dem Gewerk betrachtet werden. In diesem Fall wäre die Stoffgleichheit gegeben und nur eine Haftung in Sinne des vertraglichen Anspruchs auf eine mangelfreie Sache denkbar. So lag es in diesem Fall aber gerade nicht. Eigentümer können also auch bei verjährtem Gewährleistungsanspruch unter Umständen noch Schadensersatz für Baupfusch bekommen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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