Preisgebundener Wohnraum: Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche abrechnen

Die Umlage von Betriebskosten ist streitanfällig. Das gilt besonders, wenn ein ungewöhnlicher Zuschnitt der Mietwohnung zu unterschiedlichen Ansichten über die Berechnung der Wohnfläche führt. Wie ist damit umzugehen, wenn die tatsächliche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht? Der Bundesgerichtshof hat hier jetzt auch für preisgebundene Wohnungen ein Urteil gefällt.

Wie groß ist die Wohnfläche? Gerade bei Mansarden kann die Frage leicht zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter führen.

Die Umlage von Betriebskosten ist streitanfällig. Das gilt besonders, wenn ein ungewöhnlicher Zuschnitt der Mietwohnung zu unterschiedlichen Ansichten über die Berechnung der Wohnfläche führt. Wie ist damit umzugehen, wenn die tatsächliche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht? Der Bundesgerichtshof hat hier jetzt auch für preisgebundene Wohnungen ein Urteil gefällt.

Karlsruhe. Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an – und nicht auf die eventuell im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße. Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) im vergangenen Jahr für den Fall einer Mietwohnung aus dem frei finanzierten Wohnungsbau entschieden (Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII ZR 220/17). Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel „Betriebskosten abrechnen: Auf die Wohnfläche kommt es an…“.  Das Urteil bedeutete damals eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung.

Offen war seither die Frage, ob diese neue Bewertung der Richter nun auch für preisgebundene Wohnungen gilt. In dieser Hinsicht haben die Karlsruher Richter jetzt mit einer weiteren Entscheidung Klarheit geschaffen: Auch bei Wohnraum mit Mietpreisbindung kommt es bei der nach Wohnfläche gerechneten Verteilung von Betriebskosten nicht auf eine vertraglich vereinbarte, sondern einzig auf die tatsächliche Wohnfläche an (Urteil vom 16.01.2019, Az.: VIII ZR 173/17).

Mieter und Vermieter streiten über Betriebskostenabrechnung

Die Entscheidung fiel im Prozess um eine preisgebundene Mietwohnung in Wiesbaden. Als die Wohnung im 3. Stock im Jahr 1979 vermietet wurde, hielten die Vermieterin und die Mieter im Mietvertrag fest, dass die Wohnfläche 120,05 Quadratmeter beträgt. Bei der Umlegung der Betriebskosten für das Jahr 2013 griff die Vermieterin auf diese Wohnfläche zurück. Darin eingeschlossen ist eine – laut Übergabeprotokoll – 16,95 Quadratmeter große Mansarde im 5. Stock, deren Deckenhöhe nur bei 1,90 Meter liegt.

Die Mieter wollten diese Abrechnung allerdings nicht akzeptieren: Ihrer Ansicht nach konnte die Mansarde nicht mitgerechnet werden. Damit ergäbe sich für die Wohnung nur noch eine Wohnfläche von 103,10 Quadratmetern. Über diese Frage kam es zum Rechtsstreit, den final der Bundesgerichtshof entscheiden musste. Und der befand: Beide Vertragsparteien hatten sich verrechnet.

Zwar gehört die Mansarde nach Ansicht der Bundesrichter mit zur Wohnfläche dazu – sie wurde auch im Mietvertrag für die Wohnung zu Wohnzwecken mitvermietet. Allerdings ist die Mansarde mit einer lichten Höhe von 1,90 Meter nicht hoch genug, um ihre Wohnfläche voll anzurechnen. Deswegen zählt die Fläche der Mansarde nur zur Hälfte für die Gesamtwohnfläche mit, welche das Gericht folglich auf 111,57 Quadratmeter taxierte.

Nebenkosten bei Sozialwohnung: Es zählt nur die tatsächliche Wohnfläche

Genau diese 111,57 Quadratmeter Wohnfläche sind bei der Umlage der Betriebskosten zugrunde zu legen, entschied der BGH. Es kommt also auf die tatsächliche Wohnfläche an und nicht auf den im Mietvertrag vereinbarten Wert. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass die tatsächliche Wohnfläche hier um weniger als 10 Prozent von der vereinbarten Fläche abweicht.

Dass die Mansarde nach der hessischen Bauordnung wegen der Höhe von unter 2,20 Meter nicht als Aufenthaltsraum zählt, tut ebenfalls nichts zur Sache. Da die Bauaufsichtsbehörde nicht einschritt, konnte die Räumlichkeit zu Wohnzwecken genutzt werden und musste in der Betriebskostenabrechnung entsprechend behandelt werden, befand der Gerichtshof.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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