Rechtzeitige Einladung zur Eigentümerversammlung: Welches Datum zählt?

Die Eigentümerversammlung hat etwas gegen Ihren Willen beschlossen und Sie waren gar nicht da, weil Sie die Einladung zu spät bekommen haben? Eine unangenehme Vorstellung für Wohnungseigentümer. Bei der Anfechtung des Beschlusses stellt sich die Frage, worauf es eigentlich ankommt: Auf das rechtzeitige Absenden der Einladung durch den Verwalter oder auf das Eintreffen beim Eigentümer?

Die Eigentümerversammlung hat etwas gegen Ihren Willen beschlossen und Sie waren gar nicht da, weil Sie die Einladung zu spät bekommen haben? Eine unangenehme Vorstellung für Wohnungseigentümer. Bei der Anfechtung des Beschlusses stellt sich die Frage, worauf es eigentlich ankommt: Auf das rechtzeitige Absenden der Einladung durch den Verwalter oder auf das Eintreffen beim Eigentümer?

Karlsruhe. Reicht es aus, wenn der Verwalter die Einladungen zur Eigentümerversammlung lediglich rechtzeitig abgeschickt hat? In der Tat: Die Gemeinschaftsordnung kann das so regeln, eine entsprechende Klausel dort geht in Ordnung. Der WEG-Verwalter muss dann aber auch beweisen können, dass er die Einladungen rechtzeitig auf die Post gebracht hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 20.11.2020, Az.: V ZR 196/19).

Der Streit hatte sich in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Bayern abgespielt. Dort hatte die Eigentümerversammlung die Weiterbeschäftigung der Verwalterin beschlossen. Es waren allerdings nicht alle Miteigentümer anwesend. Einige Wohnungseigentümer waren mit der Entscheidung unzufrieden und wollten den Beschluss anfechten. Dafür zogen sie vor Gericht und argumentierten, nicht alle Eigentümer hätten die Einladung zur Sitzung rechtzeitig bekommen.

Gemeinschaftsordnung stellt auf Versanddatum ab

In einigen Fällen sei die Einladung gar nicht, bei anderen Eigentümern erst nach der Versammlung eingetrudelt. Die Verwalterin hatte mit Schreiben vom 4. September zu der Versammlung eingeladen, die am 25. September stattfand. In der Gemeinschaftsordnung steht: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“

Die Kläger bezweifelten trotzdem, dass die rechtzeitige Absendung der Schreiben ausreichte, scheiterten jedoch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der stellte fest: Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung ist wirksam. Sie stelle keinen Verstoß gegen die AGB-Vorschriften dar, weil eine vom aufteilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Gemeinschaftsordnung gar nicht der AGB-Kontrolle unterliege.

BGH bestätigt: Gemeinschaftsordnung darf auf Versanddatum abstellen

Sie könne nur nach dem Grundsatz von Treu und Glauben daraufhin geprüft werden, ob die einseitige Gestaltungsmacht bei der Vorgabe der Gemeinschaftsordnung eventuell missbraucht wurde. Das sah der BGH im Fall dieser Klausel nicht als gegeben an. Nach Auffassung der Richter handelt es sich um eine gebräuchliche Klausel zur Regelung des Zusammenlebens in der WEG, die nicht in einer speziellen Verbindung mit der einseitigen Aufteilung steht.

Die Bundesrichter verwiesen außerdem auf das Interesse der Gemeinschaft, die Verwaltungskosten im Rahmen zuhalten. Ist der rechtzeitige Eingang der Einladungen beim Empfänger entscheidend, muss die Verwaltung nämlich alle Einladungen als Einschreiben verschicken. Sonst ließe sich der rechtzeitige Eingang ja nicht nachweisen. Durch den Versand per Einschreiben würden, gerade in einer großen Gemeinschaft, hohe zusätzliche Kosten entstehen.

Verwalter muss rechtzeitigen Versand beweisen

Mit der vorliegenden Klausel sei diesem Interesse an gemäßigten Verwaltungskosten Rechnung getragen. Der BGH sieht außerdem einen gravierenden Eingriff in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer nicht schon allein dadurch gegeben, dass jemand an einer Sitzung nicht teilnehmen konnte, weil die Post verloren gegangen ist oder zu spät kam. Wer dieses Pech hatte, könnte immer noch den Beschluss anfechten, wenn seine Stimme etwas am Ergebnis hätte ändern können und er nicht ggf. selbst versäumt hatte, seine neue Adresse mitzuteilen.

Da die Klausel also wirksam ist, weicht diese Eigentümergemeinschaft in der Tat vom allgemeinen Grundsatz ab, dass der Eingang der Einladung bei den Wohnungseigentümern entscheidend ist. In dieser WEG ist also nur das rechtzeitige Absenden entscheidend. Der Klausel ist laut BGH auch nicht zu entnehmen, dass dieser Grundsatz nur für jene Eigentümer gelten soll, die eine Änderung ihrer Adresse nicht mitgeteilt haben. Jetzt muss das Landgericht Nürnberg-Fürth klären, ob die Verwalterin alle Einladungsschreiben nachweislich rechtzeitig abgeschickt hat.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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