Wer muss die Wohnung renovieren, wenn der Mieter auszieht? Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt immer wieder die Gerichte. Jetzt ist es um ein Kapitel reicher: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Vereinbarung zwischen einem Mieter und seinem Vormieter keinen Einfluss darauf hat, ob überhaupt zu renovieren ist. Für Vermieter kann das im Zweifel teuer werden.
Karlsruhe. Zieht ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung ein, muss er sie später beim Auszug nicht renoviert übergeben. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2015 entschieden hat. Daran ändert es nichts, wenn ein Mieter mit seinem Vormieter schriftlich vereinbart hat, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Diese Urteil hat der BGH gestern gefällt – es hat auch für Vermieter wichtige Konsequenzen (Urteil vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).
Die Entscheidung aus Karlsruhe beendete einen Streit um die Renovierung einer Wohnung in Celle. Sie gehört einer Wohnungsbaugenossenschaft, die per Formularmietvertrag dem Mieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auferlegte. Im Jahr 2009 war in die unrenovierten Räume ein neuer Mieter eingezogen. Mit dem Vormieter vereinbarte er: Du überlässt mir den Teppichboden günstiger, dafür übernehme ich später die Schönheitsreparaturen. Das hielten die Mieter schriftlich fest und der Nachmieter kam dem auch nach: Als er im Jahr 2014 auszog, übergab er die Wohnung frisch gestrichen.
Nicht ordentlich gestrichen: Bekommt der Vermieter Schadenersatz?
Allerdings war der Anstrich nach Überzeugung der vermietenden Wohnungsbaugenossenschaft nicht gut genug gemacht. Die Genossenschaft beauftragte einen Maler mit der Nachbesserung. Der stellte knapp 800 Euro in Rechnung – das Geld forderte die Genossenschaft jetzt vom Mieter als Schadenersatz für seine unprofessionellen Malerarbeiten ein. Der Mieter wollte nicht zahlen und argumentierte, nach dem BGH-Urteil von 2015 hätte er ja gar nicht renovieren müssen – schließlich hatte er die Wohnung nicht renoviert übernommen.
Die Wohnungsbaugenossenschaft bestand dagegen darauf, dass die Vereinbarung zwischen dem Mieter und seinem Vormieter eingehalten wird, die den Nachmieter zur Renovierung verpflichtete. Der Bundesgerichtshof entschied allerdings zugunsten des Mieters. Die Vereinbarung zwischen den Mietern ändere nichts daran, dass Mieter eine nicht renoviert übernommene Wohnung beim Auszug nicht renoviert abzugeben brauchen.
Vermieter können sich nicht mehr auf Mieter-Absprachen verlassen
Die Bundesrichter entschieden: Eine Vereinbarung zwischen den Mietern ist auf diese beiden Parteien beschränkt. Sie kann keine Auswirkungen auf das Mietvertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter haben. Vor allem könne der Vermieter dadurch nicht so gestellt werden, als hätte er die Wohnung renoviert übergeben. In der Konsequenz bleibt die Wohnungsbaugenossenschaft in Celle jetzt auf Ihrer Handwerkerrechnung sitzen.
Die Folgen des Urteils sind weitreichend. Vermieter können sich jetzt nicht mehr auf Absprachen zwischen Mieter und Vormieter einlassen – sonst bleiben sie am Ende selbst auf den Kosten sitzen. Wer die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, sollte jetzt darauf bestehen, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug renoviert. Alternativ bleibt dem Vermieter nur übrig, die Renovierung selbst zu bezahlen und in die Miete einzupreisen. Insofern hat das Urteil auch den Mietern geschadet: Es steigert die Wohnkosten und verhindert Absprachen, die in der Praxis oft sinnvoll waren.
Übrigens: Der Mietvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und Service GmbH entspricht auch in punkto Schönheitsreparaturen der Rechtsprechung des BGH.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.