Schwierige Baufinanzierung: Immer größere Kredite, immer mehr Eigenkapital

Die Zinsen sind seit Jahren im Keller, die Einkommen deutlich gestiegen. Gute Bedingungen für den Immobilienkauf, sollte man meinen. Doch das Gegenteil ist der Fall: Der Anstieg der Immobilienpreise ist seit Jahren so stark, dass er die positiven Rahmenbedingungen überkompensiert. Aktuelle Zahlen zeigen deutlich, wie schwer der Eigentumserwerb inzwischen geworden ist.

Die Zinsen sind seit Jahren im Keller, die Einkommen deutlich gestiegen. Gute Bedingungen für den Immobilienkauf, sollte man meinen. Doch das Gegenteil ist der Fall: Der Anstieg der Immobilienpreise ist seit Jahren so stark, dass er die positiven Rahmenbedingungen überkompensiert. Aktuelle Zahlen zeigen deutlich, wie schwer der Eigentumserwerb inzwischen geworden ist.

München. Wer in Deutschland in die eigenen vier Wände ziehen möchte, muss sich dafür immer mehr Geld von der Bank leihen. Im vergangenen Jahr lag das durchschnittliche Baudarlehen für eine Erstfinanzierung bei 330.000 Euro. Das waren stattliche 41 Prozent mehr als noch zehn Jahre zuvor. Im Jahr 2010 kam der durchschnittliche Baukredit gerade mal auf 194.000 Euro. Seither ging es stetig bergauf, im Jahr 2015 wurden 241.500 Euro gemessen.

Das hat der Immobilienfinanzierer Interhyp jetzt mitgeteilt. Der Markt für Baufinanzierungen ist demnach in Deutschland im vergangenen Jahr um 4 Prozent auf 273 Milliarden Euro gewachsen. Ursache für die stark gestiegenen Darlehensbeträge ist der große Anstieg der Immobilienpreise, der bereits seit Jahren praktisch ungebrochen anhält. Ein wesentlicher treibender Faktor hinter der Entwicklung sind die sehr niedrigen Zinsen.

Immer mehr Eigenkapital nötig

Der Anstieg der Darlehenssummen ist so groß, dass trotz der niedrigen Zinsen auch die monatliche Belastung der Kreditnehmer gewachsen ist. Lag die durchschnittliche Monatsrate im Jahr 2015 noch bei 910 Euro, vermeldet Interhyp inzwischen 1.070 Euro für das Jahr 2020. Die Finanzierung eines Eigenheims ist also trotz der niedrigen Zinsen nicht einfacher geworden. Da muss sich so mancher Haushalt nach der Decke strecken und jeden Cent zweimal umdrehen.

Noch bedenklicher ist eine andere Seite des Trends: Auch die Höhe des mitgebrachten Eigenkapitals der Kreditnehmer hat massiv zugenommen. Im Jahr 2015 brachten die Bankkunden im Schnitt 83.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung mit, fünf Jahre später waren es stattliche 115.000 Euro. So viel Geld ist in Zeiten niedriger Zinsen natürlich nur schwer anzusparen. Mit 51 Prozent konnte nur etwa jeder Zweite seine Immobilie mit eigenen Ersparnissen mitfinanzieren.

Reiche (Groß-)Eltern oder Erbschaft für viele unabdingbar

So muss inzwischen oftmals die Familie mithelfen, um den Immobilienkauf finanzieren zu können. Jeder vierte Immobilienkäufer – genau 25 Prozent – konnte sich seine Immobilie nur deswegen leisten, weil er Geld geschenkt bekommen hatte. Fast ebenso viele Käufer – 23 Prozent – bekamen einen privaten Kredit von Angehörigen. Und 36 Prozent der Kunden konnten ihre Immobilie nur kaufen, nachdem sie eine Erbschaft gemacht hatten.

Interessanter Weise ist diese private Unterstützung sogar stärker, als die öffentliche Förderung. Immerhin 11 Prozent der Käufer konnten sich die Immobilie nur dank staatlicher Hilfen wie der KfW-Förderung oder dem Baukindergeld leisten. Neben diesen Finanzspritzen von Staat und Familie sind die Immobilienkäufer in Deutschland aber auch dazu bereit, für ihre Eigentumsbildung private Einschränkungen auf sich zu nehmen.

Eigentümer schränken privaten Konsum ein

Laut Interhyp gaben nur 28 Prozent der Käufer an, ihren privaten Konsum für die Baufinanzierung überhaupt nicht einschränken zu müssen. Bei 48 Prozent sind leichte Einschränkungen nötig, bei 25 Prozent sind starke Einschränkungen erforderlich, um den Kauf stemmen zu können. Unter dem Strich verwundert es da wenig, dass 55 Prozent der Kreditnehmer finden, der Erwerb von Wohneigentum sei schwieriger geworden.

Eine große Belastung sind dabei die Kaufnebenkosten. So müssen die Käufer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer berappen. Durch die stark gestiegenen Preise für Immobilien sind es inzwischen riesige Summen, die beim Fiskus landen. Für ein 300.000 Euro teures Eigenheim kassiert NRW 19.500 Euro Steuern. Hinzu kommen Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren. Das schmälert die finanziellen Möglichkeiten enorm.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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