Studie: Darum hinkt der Wohnungsbau der Nachfrage hinterher

Eigentlich gilt in der Marktwirtschaft die Regel: Wenn die Nachfrage nach einem Wirtschaftsgut steigt, erhöhen die Anbieter das Angebot. Doch am Wohnungsmarkt funktioniert das aktuell nicht so recht: Der Wohnungsbau in den deutschen Großstädten hinkt der Nachfrage hinterher, trotz wachsendem Neubau bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp. Eine Studie zeigt jetzt die Gründe dafür auf.

Dichte Bebauung, wenig Kräne: Im Kern von Aachen ist Wohnungsneubau kaum noch möglich

Eigentlich gilt in der Marktwirtschaft die Regel: Wenn die Nachfrage nach einem Wirtschaftsgut steigt, erhöhen die Anbieter das Angebot. Doch am Wohnungsmarkt funktioniert das aktuell nicht so recht: Der Wohnungsbau in den deutschen Großstädten hinkt der Nachfrage hinterher, trotz wachsendem Neubau bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp. Eine Studie zeigt jetzt die Gründe dafür auf.

Berlin. Ein Mangel an Baugrundstücken in den deutschen Großstädten lässt die Grundstückspreise steigen und hemmt so den Bau günstiger Wohnungen. Das ist das Ergebnis einer Studie im Auftrag vom Bundesbauministerium und dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR. Im Auftrag dieser Behörden hatte das Institut Quaestio den Wohnungsbau in fünf Großstädten untersucht – neben Dresden, Freiburg und Nürnberg waren auch die rheinischen Städte Aachen und Düsseldorf darunter.

Die Forscher stellten fest, dass die Wohnungsmärkte der fünf untersuchten Städte zwischen 2014 und 2016 nur sehr langsam auf die steigende Nachfrage reagiert haben. Demnach hat es dort vorwiegend kleinere Wohnungsbauprojekte gegeben. Vorwiegend seien Wohnungen im mittleren und höheren Preissegment entstanden. Dagegen hat der freifinanzierte Wohnungsbau nach den Ergebnissen der Untersuchung kaum preiswerten Wohnraum geschaffen.

Rheinische Großstädte: Knappes Bauland treibt die Preise

Die Macher der Studie befragten auch Wohnungsunternehmen und Verwaltungen nach ihren Erfahrungen. Für Düsseldorf etwa fiel das Ergebnis deutlich aus. „Genossenschaften und andere Anbieter preisgünstigen Wohnraums haben auf dem freien Grundstücksmarkt keine Möglichkeiten sich mit Bauland zu versorgen“, steht im Untersuchungsbericht. Zum Hintergrund heißt es sinngemäß: Nachdem große Entwicklungsflächen wie der ehemalige Güterbahnhof in Pempelfort für Bauprojekte genutzt worden sind, fehlt es aktuell schlicht an freien Grundstücken. „Die Preise für die wenigen verfügbaren Grundstücke steigen unter diesen Umständen von einem schon hohen Niveau kommend  in immer höhere Preislagen.“

In Aachen beobachtet die Studie: Die Stadt ist bereits sehr dicht bebaut, gerade im Kernbereich sei Neubau praktisch ausgeschlossen. Lediglich im industriell geprägten Nord-Osten der Stadt fänden sich  Baulandreserven, die jedoch nur unter erheblichen Kosten für Abriss und Beseitigung von Altlasten aktivierbar seien. „Um diese Kosten zu decken, reichen die Standortqualität und damit verbunden die  möglichen Verkaufspreise und Mieten in diesen Lagen nicht aus,“ stellt die Erhebung fest, „so dass  freifinanzierter Wohnungsbau auf diesen Flächen wirtschaftlich nicht darstellbar ist.“

Hohe Grundstückspreise sind nicht das einzige Problem

Der starke Wettbewerb um knappe und entsprechend teure Grundstücke ist allerdings nicht der einzige Grund dafür, dass der Wohnungsbau in den Großstädten mit der Nachfrage bislang nicht Schritt halten kann. Die Macher der Studie betonen auch, dass komplexe Planungs- und Genehmigungsverfahren die Reaktion der Investoren auf die steigende Nachfrage verlangsamen. Die knappen personellen Ressourcen der zuständigen Behörden tun ihr übriges. Aber auch bei Planungsbüros und Bauunternehmen gibt es laut Studie Kapazitätsengpässe, die zu höheren Bauzeiten führen.

Den häufigen Widerstand von Bürgern gegen größere Bauprojekte in der Nachbarschaft führt die Untersuchung ebenfalls als Hemmnis für den Wohnungsbau an. BBSR-Direktor Harald Herrmann zieht in seiner Pressemitteilung ein ernüchtertes Fazit aus der Studie: "Unsere Fallstudien zeigen, wie schwierig es ist, einerseits die innerstädtischen Flächenpotenziale für den Wohnungsbau auszuschöpfen, andererseits das Angebot im günstigen Preissegment auszuweiten."

Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) sagte zu dem Problem: „Die neue Baugebietskategorie Urbanes Gebiet schafft dafür wichtige Voraussetzungen. Aber auch die Verwaltungen brauchen mehr Ressourcen für ein aktives Flächenmanagement, das Eigentümer und Investoren systematisch einbezieht." Mit dem jüngst geschaffenen „Urbanen Gebiet“ soll es Städten leichter möglich sein, eine dichtere Bebauung zu genehmigen als bisher. Wie viel das bringen wird, bleibt allerdings abzuwarten. Haus & Grund hatte sich zuletzt skeptisch geäußert, weil die Vernachlässigung von Standards zum Lärmschutz in diesem Zusammenhang unattraktive Wohnlagen schaffen könnte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

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