Wer muss Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchführen?

Wer muss Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchführen?

Wenn die Terrassentür der eigenen Wohnung klemmt, muss ein Wohnungseigentümer für die Erneuerung der Tür einen Beschluss von der Eigentümerversammlung einholen. Doch was, wenn der Verwalter den Beschluss dann falsch umsetzt, indem er eine ganz andere Art von Tür einbauen lässt? Wen muss der Eigentümer jetzt verklagen, um die richtige Tür in seine Wohnung zu bekommen?

Wenn die Terrassentür der eigenen Wohnung klemmt, muss ein Wohnungseigentümer für die Erneuerung der Tür einen Beschluss von der Eigentümerversammlung einholen. Doch was, wenn der Verwalter den Beschluss dann falsch umsetzt, indem er eine ganz andere Art von Tür einbauen lässt? Wen muss der Eigentümer jetzt verklagen, um die richtige Tür in seine Wohnung zu bekommen?

Karlsruhe. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts vom Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die korrekte Durchführung der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse verantwortlich – nicht mehr der Verwalter. Die Gemeinschaft bedient sich lediglich des Verwalters für die Umsetzung der Beschlüsse, muss sich dessen eventuelle Fehler anlasten lassen und für die korrekte Durchführung sorgen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 16.12.2022, Az.: V ZR 263/21).

Der konkrete Rechtsstreit hatte sich an einer Terrassentür in Berlin entzündet. Die Tür der Erdgeschosswohnung war schwellenlos, von außen abschließbar und bedurfte einer Erneuerung. Der Eigentümer der Wohnung trug das Thema in die Eigentümerversammlung des Jahres 2017. Die Versammlung beschloss, dass der Verwalter drei Angebote für die Erneuerung der Tür einholen sollte. Der bisherige optische Eindruck solle bei der Erneuerung gewahrt werden.

Verwalter ließ falsche Terrassentür einbauen

Der Verwalter schritt zur Tat und ließ eine neue Terrassentür einbauen, die nicht von außen abschließbar ist und eine zehn Zentimeter hohe Schwelle aufweist. Damit war der Wohnungseigentümer unzufrieden. In der Eigentümerversammlung 2018 verlangte er einen Beschluss, wonach die Gemeinschaft aus drei Vergleichsangeboten für Türen mit den ursprünglichen Merkmalen ein Angebot auswählen und den Verwalter mit Vertragsabschluss und Ausführung beauftragen sollte. Das lehnte die Versammlung allerdings ab.

Daraufhin verklagte der Eigentümer die anderen Wohnungseigentümer. Im Zuge einer Beschlussersetzungsklage forderte er vom Gericht, es möge aus den drei vorliegenden Angeboten eines auswählen und den Verwalter mit der Umsetzung beauftragen. Hilfsweise verlangte er vom Gericht die Entscheidung, wonach die neue Tür durch eine andere Tür zu ersetzen wäre, die den Merkmalen der ursprünglichen Tür entspricht – also ohne Schwelle und von außen abschließbar.

Wohnungseigentümer klagte auf Beschlussersetzung

Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), nachdem die Vorinstanzen die Klage jeweils abgewiesen hatten. Die Bundesrichter sahen die Sache jedoch etwas anders. Sie stellten fest: Anders als das Landgericht angenommen hatte, durfte sich die Klage gegen die anderen Eigentümer richten. Zwar wäre nach dem am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen reformierten Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Gemeinschaft zu verklagen gewesen, doch für bereits vorher anhängig gewordene Verfahren gilt noch die alte Regelung.

Die Klage war also zulässig. Allerdings kam die gewünschte Beschlussersetzung nicht in Frage. Karlsruhe interpretierte den ursprünglichen Beschluss von 2017, der eine Erneuerung der Tür unter Wahrung des optischen Eindrucks vorsah, nämlich dahingehend, dass die neue Tür ohne Schwelle und von außen abschließbar hätte sein müssen. Sonst wäre der optische Eindruck nicht gewahrt gewesen. Das Wort „Erneuerung“ impliziert außerdem, das die Wiederherstellung des vorherigen Zustands beabsichtigt war, befanden die Richter.

Der Beschluss war hier also gar nicht das Problem, vielmehr hatte der WEG-Verwalter den Beschluss einfach nicht korrekt umgesetzt. Deswegen habe der Wohnungseigentümer auch keinen Anspruch auf einen geänderten Beschluss, der einfach nur die Auswahl des Angebots vom Verwalter auf die Gemeinschaft übertrüge, sondern vielmehr auf die korrekte Umsetzung des bereits gefassten Beschlusses. Unter dem alten WEG-Recht war der Verwalter für die Beschlussdurchführung zuständig, der Eigentümer hätte von ihm die korrekte Durchführung verlangen können.

BGH sieht Eigentümergemeinschaft in der Verantwortung

Seit dem Inkrafttreten des neuen WEG-Rechts ist allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach innen wie nach außen zuständig. Dafür bedient sie sich des  Verwalters und des Verwaltungsbeirats, sofern vorhanden. Ein Fehlverhalten des Verwalters ist daher der Gemeinschaft anzulasten. Bei falscher Durchführung eines Beschlusses durch den Verwalter muss demnach also die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter auf Korrektur pochen.

Doch darauf hatte die Klage des Eigentümers in diesem Fall ja nicht abgezielt. So wies auch der BGH die geforderte Beschlussersetzung zurück. Aber: Die Bundesrichter gaben dem hilfsweisen Antrag des Klägers statt und erließen einen klarstellenden Beschluss: Es sei beschlossen, dass der 2017 gefasste Beschluss „unter Aufrechterhaltung im Übrigen dahingehend klargestellt wird, dass die dort genannte Terrassentür ebenerdig und von außen abschließbar sein soll.“ Damit beseitigte der BGH die offensichtliche Uneinigkeit darüber, wie der ursprüngliche Beschluss gemeint war, um eine korrekte Durchführung zu ermöglichen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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