Eine Türnische zählt in der Regel nicht mit zur Wohnfläche. Doch wann ist ein Loch in der Wand eine Türnische? Muss dafür eine Tür installiert sein? Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geklärt. Sie können unter Umständen darüber entscheiden, ob die vertraglich vereinbarte Wohnfläche mehr als 10 Prozent größer ist als in Realität, was eine Mietminderung erlauben würde.
Karlsruhe. Eine Türnische ist bei der Berechnung der Wohnfläche nicht mitzuzählen, sofern sie nicht so groß ist, dass ihr ein eigener Wohnwert zukommt. Das kommt höchstens bei außergewöhnlich großen Wanddurchbrüchen in Betracht. In der Regel zählt die Türnische also nicht mit, selbst, wenn der Mieter ein Möbel hineingestellt hat. Ob eine Tür oder ein Türrahmen installiert ist, spielt keine Rolle. Diese höchstrichterliche Präzisierung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt vorgenommen (Urteil vom 27.9.2023, Az.: VIII ZR 117/22).
Anlass für das Urteil war eine Räumungsklage aus Schleswig-Holstein. Die Mieterin meinte, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart. Das betrachtete sie als Mietmangel, weswegen sie die Miete minderte. Der Vermieter ging davon aus, dass die Mietminderung nicht angebracht sei und kündigte der Mieterin wegen Zahlungsverzugs. Weil die Mieterin daraufhin nicht ausziehen wollte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein.
Streit um Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche
Das Amtsgericht Pinneberg beauftragte einen Sachverständigen damit, die exakte Wohnfläche der Wohnung festzustellen. Der Fachmann kam auf 43,38 Quadratmeter. Im Mietvertrag waren 48 Quadratmeter vereinbart, die Abweichung betrug mithin 9,63 Prozent. Zu wenig für die gesetzliche Regelung, die einen Mangel an der Mietsache erst ab einer Abweichung von mindestens 10 Prozent vorsieht. Das Amtsgericht hielt die Mietminderung daher für nicht rechtens und gab der Räumungsklage statt.
Diesem Urteil schloss sich auch das Landgericht Itzehoe an. Gegen dessen Entscheidung zog die Mieterin jedoch vor den Bundesgerichtshof (BGH). Ihrer Ansicht nach hatte sich der Sachverständige nämlich verrechnet: Er hatte auch die Fläche von je 0,1 Quadratmetern mitgerechnet, welche auf zwei Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer entfällt. In den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen, geschweige denn Türen. Die Mieterin hielt sie trotzdem für Türnischen – deren Fläche laut Wohnflächenverordnung nicht mitzählt.
BGH definiert Türnische: Keine Tür erforderlich
Die Frage, ob es sich bei diesen Flächen nun tatsächlich um Türnischen handelt oder nicht war in diesem Fall entscheidend, denn ohne diese Nischen läge die Wohnfläche der Wohnung nur bei 43,18 Quadratmetern, was einer Abweichung von 10,04 Prozent entspräche. Damit wäre die Mietminderung gerechtfertigt gewesen. Das Landgericht war davon ausgegangen, dass die fraglichen Flächen nicht zum Einbau von Türen vorgesehen waren und nicht als Türnischen einzustufen wären. Dem widersprach der Bundesgerichtshof.
Karlsruhe hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall nach Itzehoe zurück. Die Bundesrichter definierten mit größtmöglicher Exaktheit eine Türnische als Öffnung in einer Wand, welche einen Durchgang durch die Wand ermöglicht. Ob an der Öffnung ein Türrahmen oder eine Tür installiert ist, sei dagegen unerheblich. Zur Wohnfläche könnte nach Ansicht der Richter nur eine Fläche gezählt werden, der auch tatsächlich ein eigener Wohnwert zukommt. Bei einem einfachen Durchgang sei das aber grundsätzlich nicht der Fall.
Türnische hat keinen eigenen Wohnwert
Auch die konkrete Nutzung im Einzelfall spielt laut BGH keine Rolle, also etwa die Frage, ob der Mieter in die Nische ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände darin abgestellt hat. Auch die Tatsache, dass es in diesem Fall zwei direkt nebeneinander gelegenen Nischen sind, schließt eine Einstufung als Türnische nicht aus, befand Karlsruhe. Nur wenn die Öffnung wesentlich größer wäre als eine typische Tür, könnte ihr ein eigener Wohnwert zukommen, so dass sie mit zur Wohnfläche zu zählen wäre.
Die endgültige Entscheidung, ob es sich im konkreten Fall nun um eine Türnische handelt oder nicht, muss jetzt das Landgericht Itzehoe treffen – anhand der Kriterien, die der Bundesgerichtshof nunmehr definiert hat. Die Entscheidung macht deutlich, wie schwierig die korrekte Berechnung der Wohnfläche im Einzelfall sein kann. Mitglieder von Haus & Grund sollten daher im Zweifelsfall die Rechtsberatung durch ihren Ortsverein zu Rate ziehen, bevor sie eine Wohnfläche vereinbaren.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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