Wohnungseigentum: Wer haftet für Schäden bei mangelhafter Sanierung?

Schäden am Haus können in einer Wohnungseigentumsanlage leicht zu rechtlichen Schwierigkeiten führen: Schließlich kann ein Schaden am Gemeinschaftseigentum zu Folgeschäden am Sondereigentum eines Einzeleigentümers führen. Wer ersetzt ihm den Schaden, der durch eine verspätete oder mangelhafte Sanierung des Gemeinschaftseigentums entstanden ist?

Schäden am Haus können in einer Wohnungseigentumsanlage leicht zu rechtlichen Schwierigkeiten führen: Schließlich kann ein Schaden am Gemeinschaftseigentum zu Folgeschäden am Sondereigentum eines Einzeleigentümers führen. Wer ersetzt ihm den Schaden, der durch eine verspätete oder mangelhafte Sanierung des Gemeinschaftseigentums entstanden ist?

Karlsruhe. Wenn in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums verschleppt oder nicht ordentlich umsetzt, stellt sich die Frage, wer für Folgeschäden am Sondereigentum aufkommen muss. Antwort: Es ist nicht die WEG. Vielmehr haften die einzelnen Wohnungseigentümer oder der WEG-Verwalter – das hängt vom konkreten Einzelfall ab. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) vergangenen November in einem Urteil entschieden, das erst vor wenigen Tagen (14. März 2019) veröffentlicht worden ist (Urteil vom 16.11.2018, Az.: V ZR 171/17).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentumswohnung im Souterrain per Zwangsversteigerung eine neue Eigentümerin bekommen. Das Objekt litt allerdings an einer fehlerhaften Abdichtung, so dass Feuchtigkeit seitlich eindringen und in der Wohnung aufsteigen konnte. Die Eigentümerversammlung beschloss im Dezember 2008 eine Sanierung. Erst nach einer erneuten Beschlussfassung im November 2009 begannen die Arbeiten. Bei der Abnahme im September 2011 zeigten sich dann weitere Mängel, unter anderem am neuen Parkett.

Die Eigentümerin der betroffenen Wohnung verklagte die WEG auf Schadenersatz. Insgesamt machte sie rund 60.000 Euro geltend – schließlich habe sie ihre Wohnung von 2009 bis 2012 wegen der Sanierungsarbeiten nicht nutzen können. Daher waren Mietzahlungen für eine Ersatzwohnung und Kosten für die Einlagerung von Möbeln aufgelaufen. Die Klage blieb allerdings letztlich erfolglos: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Eigentümerin mit der WEG den Falschen Ansprechpartner verklagt hatte.

Verschleppte oder mangelhafte Sanierung: Kein Schadenersatz von der WEG

Der BGH stellte fest: Die WEG schuldet der Eigentümerin keinen Schadenersatz. Vielmehr haften die Einzeleigentümer für Schäden am Sondereigentum, wenn sie nicht rechtzeitig Beschlüsse über eine Sanierung gefasst haben. Ist ein entsprechender Beschluss gefasst, haften die Einzeleigentümer nicht mehr. Wird der Beschluss durch den WEG-Verwalter mangelhaft umgesetzt, kann den Verwalter ein Haftungsanspruch treffen. Der Gerichtshof verwies in diesem Zusammenhang auf ein Urteil vom 08. Juni 2018 (Az.: V ZR 125/17), in welchem die Richter wie berichtet bereits zur gleichen Feststellung gekommen waren.

Außerdem weist der BGH in seinem Urteil darauf hin, dass auch § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG in diesem Fall keine Haftung der Gemeinschaft auslöst. Dieser Paragraph verpflichtet die WEG nur zur Haftung für Schäden, die durch das Betreten bzw. die Benutzung des Sondereigentums zur Instandsetzung und Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Im vorliegenden Fall war die Wohnung aber schon vor den Sanierungsarbeiten durch den bestehenden Schaden am Gemeinschaftseigentum beschädigt worden.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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