Vor einem Jahr ist das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Es sieht vor, dass Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten WEG-Verwalter haben. Aber wer muss sich bis wann wie zertifizieren lassen? Wer nimmt die Prüfung ab, was sind die Inhalte? All das regelt eine neue Verordnung, die jetzt in Kraft getreten ist. Ein Überblick.
Berlin. Heute (17. Dezember 2021) tritt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) in Kraft. Hinter dem sperrigen Begriff versteckt sich ein Regelwerk, das für Wohnungseigentümer von hoher Bedeutung ist. Denn: Die WEG-Reform im vergangenen Jahr hat festgeschrieben, dass Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben. Die Eigentümer können dann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird – das gilt als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die heute in Kraft tretende Verordnung regelt die Zertifizierung der WEG-Verwalter. Der wichtigste Grundsatz dabei: Um sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen zu können, muss man eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt haben. Dabei muss der Prüfling nachgewiesen haben, dass er über die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die WEG-Verwaltung verfügt. Die Verordnung legt die Details zu Inhalten und Modalitäten der Prüfung bei der IHK fest.
Dazu gehört etwa, dass eine mindestens 90-minütige schriftliche und nach deren Bestehen auch eine mündliche Prüfung abzulegen ist. Letztere dürfen bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig ablegen, jeder von ihnen muss mindestens 15 Minuten lang geprüft werden. Das Wohnungseigentumsrecht ist Pflichtbestandteil der mündlichen Prüfung. Der Verwalter kann sich selbst aussuchen, vor welcher IHK er sich prüfen lässt. Sein Wohnort oder Firmensitz spielt dafür also keine Rolle.
Prüfungsinhalte für WEG-Verwalter festgeschrieben
Konkrete Prüfungsinhalte sollen laut Verordnung aus verschiedenen Sachgebieten kommen. Neben Grundkenntnissen von WEG-Recht und Mietrecht werden auch grundlegende Kenntnisse über die Immobilienwirtschaft, kaufmännische und technische Grundlagen gefordert. Es geht also um jene Themenkreise, die bisher schon zur Weiterbildungspflicht nach der Gewerbeordnung gehören. Eine Benotung der Prüfung findet nicht statt – das Ergebnis lautet am Ende entweder „bestanden“ oder „nicht bestanden“.
Um die Prüfung zu bestehen, muss der Verwalter in beiden Prüfungsteilen jeweils mindestens die Hälfte der möglichen Punkte erzielen. Wer durchfällt, kann die Prüfung beliebig oft wiederholen. Wie sie sich auf die Prüfung vorbereiten, bleibt den Verwaltern selbst überlassen. Ein spezieller Unterricht wird also vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Es bieten sich daher Fachbücher und solche Weiterbildungsveranstaltungen an, wie sie bisher auch schon im Rahmen der Weiterbildungspflicht nach der Gewerbeordnung angeboten werden.
Tipp: Geeignete Online-Seminare, bei denen Teilnahmenachweise nach § 34 c GewO erworben werden können, bietet die Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH regelmäßig an. Das Seminarangebot wird immer halbjährlich geplant, das Programm für das erste Halbjahr 2022 wird in Kürze auf der Website www.verlag-hausundgrund.de/seminare veröffentlicht. Übrigens: Die Weiterbildungspflicht für WEG-Verwalter im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren bleibt auch für die zertifizierten Verwalter weiterhin bestehen.
Ausnahmen für nachgewiesene Fachleute und Eigenverwaltung
Von der Prüfungspflicht gibt es allerdings auch Ausnahmen. Wer ein Studium mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt oder eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann abgeschlossen hat, wird dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, ohne die Prüfung bei der IHK abgelegt zu haben. Das Gleiche gilt für Volljuristen und geprüfte Immobilienfachwirte. Bietet eine juristische Person – also ein Unternehmen – bzw. eine Personengesellschaft die WEG-Verwaltung an, kommt es auf ihre Mitarbeiter an, ob der Betrieb als zertifizierter Verwalter gilt.
Dazu müssen alle Mitarbeiter, die in der WEG-Verwaltung tätig sind, entweder die IHK-Prüfung abgelegt haben oder dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sein. Die WEG-Reform sieht übrigens eine Übergangsfrist für Verwalter vor, die zum Inkrafttreten der Reform am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren. Sie gelten bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierte Verwalter, auch wenn sie die Prüfung noch nicht abgelegt haben und keinen der Ausnahmetatbestände erfüllen. Sie können also vorerst weiter die ordnungsgemäße Verwaltung vornehmen.
Eine weitere Ausnahme gilt für kleine Eigentümergemeinschaften, die sich bislang selbst verwalten. Sie dürfen das nämlich auch weiterhin tun und benötigen zur ordnungsgemäßen Verwaltung weiterhin keinen zertifizierten Verwalter. Bedingung: Die Anlage besteht aus maximal acht Sondereigentumseinheiten, bislang ist einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer besteht auf einem zertifizierten Verwalter. Dann darf der bestellte Miteigentümer die Verwaltung auch weiterhin unzertifiziert übernehmen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.